부동산 공매시 미납 세금으로 인한 압류가 있다면 반드시 확인해야 할 사항 리스트

공매나 경매에서 가장 골치아픈 권리 중 하나가 국세와 지방세 체납으로 인한 국세청(국가)와 광역자치단체(시도세) 및 기초자치단체(시군구세)의 압류입니다. 오늘은 부동산에 압류로 인한 공매절차에서 반드시 확인해야 할 세금 관련 사항을 알아보겠습니다.
 

 

1. 공매 전에 체납, 독촉, 압류가 이루어진다

 
납세자가 납부기한까지 세금을 납부하지 않는 경우엔 세금을 ‘체납’했다고 합니다. 국세청과 지자체는 국세나 지방세의 체납세액이 발생하면 납세자에게 독촉장을 보내어 납부를 ‘독촉’합니다. 그래도 납세자가 세금을 내지 않으면 납세자의 재산에 ‘압류’를 합니다. (체납 -> 독촉 -> 압류)

압류를 한 경우 과세관청은 체납세금의 강제징수를 위해서 압류한 자산을 공매할 수 있습니다. 우리는 부동산 압류로 인한 공매에 집중해서 살펴보겠습니다.
 

2. 부동산 공매 시 체크리스트

(1) 당해세 여부

부동산에 대한 압류는 부동산 등기사항전부증명서 상에 등기가 되어 외부로 공시가 됩니다. 하지만 이때도 압류를 한 기관(관할 과세관청)만 표시될 뿐, 구체적 세목, 세액과 같은 내용이 표시되지 않아 구체적으로 검토가 필요합니다.

첫번째는 당해세입니다. 당해세는 재산에 대한 세금을 의미합니다. 당해세에 해당하면 다른 저당권, 전세권과 같은 담보물권 설정기일 보다 법정기일이 늦더라도 먼저 배당을 받게 됩니다. 당해세가 있다는 건 말소되지 않은 후순위권리를 인수하여야 할 가능성이 높다는 뜻이 됩니다.  

당해세 종류로 국세 경우 종합부동산세, 상속세, 증여세가 있습니다. 지방세는 취득세, 재산세 등이 있습니다. 예를 들어 납세자가 소유 주택에 대한 종부세를 체납하여 세무서가 그 주택에 압류를 하였다가 공매가 진행된 경우가 있다고 합시다.  그 종부세는 공매 후 배당절차에서 당해세가 되어 다른 권리에도 우선하게 됩니다.

즉, 등기부 표시만으로 세무서의 압류가 이루어진 미납세금이 당해세인지 아닌지 알기 아렵다는의미입니다.
 

(2) 가산세 여부

 
가산세란 본세에 대한 이자와 같은 개념으로 붙는 추가적 세금이라고 이해하시면 됩니다. 납세자가 본세 체납해서 세무서가 납세자 소유 부동산에 압류하면 그 효력은 가산세에도 미치게 됩니다. 그래서 가산세가 계속 늘어나는 한 압류로 담보되는 전체 세금이 늘어나게 되는 구조입니다. (가산세도 5년 상한이 있어서 그 뒤로는 늘어나지 않습니다)

따라서 가산세가 계속 늘어나게 되면 부동산 담보가치가 계속 변하게 되므로 주의하여야 합니다. 부동산 등기부등본에는 가산세 여부나 금액 자체가 표시가 안되기 때문입니다.

(3) 공매재산 명세서 확인

공매는 입찰 7일 전에 공매재산 명세서가 올라옵니다. 매각을 주관하는 캠코 측에서 조사한 내용으로서 권리관계에 대한 자세한 내용을 담고 있습니다.  

거기에는 세무서가 배분요구액을 작성합니다. 그 배분요구액이 매각기준시점으로 계산한 세액인 것입니다.  
어찌됐건 공매 전에는 체납세금이 얼마인지 알게 된다는 뜻입니다. 물론 이때도 세목은 나와 있지 않아서 당해세 여부는 캠코 담당자에게 전화문의하여 별도로 확인해야 합니다.

따라서 공매재산 명세서를 반드시 확인하여 불측의 피해를 입지 않도록 유의해야 합니다.