온비드 공매 8월 4주차 물건 분석

이번주 온비드 공매 사이트를 둘러보고 몇가지 물건을 분석한 결과입니다.

 

 

 

1. 지난 주 조회수 1위 물건 입찰 결과 - 106%에 낙찰

 

지난 주에 알아본 물건관리번호: 2023-04884-001, 평택시 안중읍 안중우림아파트 101동 매물이 8.24. 낙찰되었습니다. 낙찰가는 1억 1079만원으로 최처입찰가 대비 6% 높은 금액으로 낙찰 되었습니다.

 

 

 

 

기존 소유자나 임차인이 인수를 한 것인지 아니면 새로운 투자자가 낙찰을 받은 것인지 모르겠으나 저 가격으로는 특별히 큰 시세 차익을 거두기란 어려워 보입니다.

 

2. 8월 4주차 물건 분석 - 방이동 잠실한양3차아파트 1층 공매

 

온비드에 들어가서 '부동산' - '부동산 HOME'으로 가면 부동산 관심물건 BEST 20, 클릭 랭킹 TOP20, 관심지역 BEST 20, 50% 체감물건 등 다양한 테마로 물건을 분석할 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 1위가 아닌 3위 물건을 살펴보겠습니다. 서울 송파구 재건축 아파트가 나왔기 때문입니다.

 

물건관리번호 : 2023-0700-041452의 서울 송파구 방이동 잠실3차 한양아파트 2동 109호 아파트입니다.  감정가액은 1,430,000,000원이고, 2번 유찰되었습니다. 이번 입찰기간은 2023-08-23 10:10 ~ 2023-08-31 16:00이며, 최저입찰가는 1,290,074,000원입니다. 전용면적은 126 제곱미터로서 44평형에 해당합니다.

 

이 물건이 특이한 이유는 두 가지가 있습니다.

 

• 첫째 송파구가 직접 소유한 물건입니다. 2016년에 송파구에서 구립어린이집 개원을 위해 매입하였으나, 개원하지 못하고 매각을 하게 되었습니다. 중요한 점은 권리분석이 전혀 필요 없다는 점입니다.
• 둘째, 이 아파트 단지는 현재 재건축 진행 중(조합설립인가 ~ 사업시행인가 전)이나 이 물건을 낙찰 받더라도 조합원 지위를 승계할 수 없습니다. 이 말인 즉슨 조합원 분양권을 받지 못한다는 이야기입니다. 이 경우 분양권은 못 받는 대신 조합으로부터 손실보상을 받을 수 있습니다. 

 

도시 및 주거환경정비법
제39조(조합원의 자격 등)
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

 

종합하면 이 물건은 권리분석은 필요 없고, 현재 조합설립인가(21년 3월 3일) 이후 사업시행인가가 진행 중입니다. 따라서 매수인은 매수 후 사업시행인 전까지 실거주 혹은 임차인을 들일 수 있습니다. 그리고 사업시행인가 이후 조합으로부터 손실보상(현금청산)을 받을 수 있습니다.

 

결국 현재 시세를 잘 보아야 합니다. 세대수가 얼마 되지 않아 거래량이 많지는 않지만 20년 16억, 21년 19억원을 찍었습니다. 조합의 손실보상액이 어느 정도일지 모르겠지만 10억 대 초반에 낙찰을 받는다면 어느 정도는 수익을 건질 수 있을 것 같습니다. 그러나 조합원 분양권을 받을 수 있었다면 가장 좋았을 것입니다. 해당 입지에 신축 아파트라면 20억 원을 훨씬 넘을 것으로 예상되기 때문입니다. 

 

이 물건의 입찰 결과도 유심히 지켜보아야 할 것 같습니다.