아파트 청약 전 반드시 사전검토해야 할 사항 3가지! (3) - 자금계획 짜기

청약을 넣기 전 주의할 점을 세 번째입니다. 지난번 글에는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지구) 그리고 분양가 상한제 별 구체적 규제상황을 알아봤습니다.

[부동산 투자] - 아파트 청약 전 반드시 사전검토해야 할 사항 3가지! (2) - 구제별 제한사항 파악

오늘은 세 번째로 위 규제별 제한사항에 관하여 알아보겠습니다.
1. 청약 지역의 규제 파악
2. 규제별 제한사항 파악
3. 자금계획 수립

어찌보면 앞의 두 단계는 그리 중요하지 않을 수도 있습니다. 어차피 청약은 당첨이 되라고 하는 것이니 어느 규제지역이든 일단 당첨되는 것이 제일입니다.

1. 자금계획이 가장 중요한 이유

그러나 자금계획은 정말 중요합니다. 특히 현시점에 더욱 민감하게 받아들여야 합니다. 부동산은 본격적으로 하락장에 진입하였으나 예전 대출 규제(2022. 12. 28. 현재 DRS 규제 등)는 남아 있는 묘한 시기이기 때문입니다. 잘못하면 부동산 가치는 얼마 오르지 않은 상태에서 고금리의 중도금 대출 또는 주택담보대출의 이자 부담을 떠안아야 할지도 모르기 때문입니다.

2. 자금계획의 내용 및 방법

자금계획이라 하면 계약금, 중도금, 잔금의 금액, 납부시기 등을 기초로 중도금이자 및 잔금이자 등을 고려하여 자본금과 부채 비율, 상환계획 등을 수립하는 것을 의미합니다.

방법1. 각종 이자혜택을 확인하라

부동산 하락장에서는 시행사(재개발•재건축조합 등)가 중도금이자 후불제와 같은 여러 제도들을 제공합니다. 중도금이자 후불제란, 분양자의 중도금대출 이자를 시행사가 잔금 전까지 대신 갚아주는 제도를 의미합니다. 분양자 입장에서 계약금만 지불하면 중도금 대출을 받더라도 잔금 시까지는 추가 비용이 들지 않는 셈입니다.

물론 잔금 지급시기(입주 시기)가 되면 중도금이자를 일시불로 납부해야 합니다. 잔금 지급 시에는 아파트를 취득하게 되므로 등기 여부와 무관하게 취득세를 납부하게 됩니다. 통상 신축아파트 경우 건축물대장 생성 및 소유권보존등기에 수 개월이 소요되므로 잔금 납부 당시 후취담보 형식으로 잔금대출(주택담보대출 유사)를 받게 됩니다. 그동안의 중도금이자를 일시불로 이때 상환하는 것입니다.

시행사가 최초 중독금대출 시부터 잔금 납부일까지 발생하는 중도금 이자를 대신 갚아줍니다. 분양자는 시행사에게 돈을 갚게 되는 것이겠죠. 조삼모사 아니냐. 이게 무슨 혜택이냐 하실 수 있습니다. 그러나 중도금 액수가 웬만한 인기지역에서는 대개 3억 이상이고, 기간도 상당하기 때문에 돈의 현재가치와 미래가치를 비교하면 분명 이자를 뒤에 지급하는 것은 경제적 가치가 있습니다. 조합으로서도 금융 비용을 추가로 지급하는 셈이니까요. 또 다른 혜택으로 중도금대출 안심 금리보장제가 있습니다. 중도금대출 안심 금리보장제는 중도금대출 이자의 특정 이자율 이하까지는 계약자가 부담하고, 초과 부분은 사업주체에서 부담하는 금융 혜택입니다. 예를 들어 시장예상 대출금리가 6%라면 6% 초과분 이자를 시행사에서 부담하는 것입니다.

이 안심금리보장제는 중도금이자 후불제보다 더 강력한 유인책으로서 통상 두 혜택이 동시에 제공됩니다.

방법2. 계약시부터 잔금일 이후까지 원리금 발생내역을 엑셀표로 만들어라

중도금부터 대출이 발생하고, 잔금 이후에까지 주택담보대출로 이어집니다. 위 중도금이자후불제 등 활용하면 잔금 전까지 추가 부담이 없다고 하더라도 잔금 이후까지 자금계획을 촘촘히 세워야 합니다.

현행 LTV 규제(loan to value: 주택의 담보가치 대비 대출금 비율 제한)는 무주택자가 주택 취득 시 50%고, 그외엔 40%입니다. 무주택자가 청약으로 10억짜리 아파트를 취득하는 경우 주택담보대출 상한은 5억원이 되는 셈입니다. 5억 대출이 다 나오는 것도 아니죠. 여기에 DSR (총부채 원리금상환비율)이 40%인 점을 감안하면 개인 마다 5억 대출 다 못 받을 수도 있습니다.

따라서 LTV, DSR 규제 고려하여 잔금 시 필요한 자기자본이 얼마인지 파악하고 그에 맞춰 계획을 세워야 합니다.

방법3. 금리 시나리오별 자금계획을 다양하게 비교하라

입주시기는 2-3년 뒤 이므로 현재 금리와 미래 금리가 다를 수 있습니다. 따라서 이점을 고려하여 다양한 시나리오를 세워야 합니다. 위에서 만들었던 엑셀표에 금리 인상, 인하에 따른 이자부담금을 시트별로 정리하는 방법이 있습니다.

그리고 위와 같은 내용을 꼼꼼히 따져보아 최종 결정을 내려야 합니다.

3. 되도록 청약 전에 해보면 좋다

사실 청약이 될지도 안될지도 모르는데 너무 김칫국 마시는 것 같을 수도 있습니다. 한편으로면 너무 귀찮은 일이기도 하구요. 하지만 청약 전에 꼭 해보시길 권해드립니다.

막상 청약은 갑자기 됩니다. 계속 안되더가도 갑자기 되는 게 청약입니다. 덜컥 되고 나면 이제 다 현실입니다. 당장 계약금 마련이 아려울 수도 있고, 나중을 고려하면 그만큼 원리금 부담 하지 않는 편이 낫겠다고 판단할 수도 있습니다. 그러나 정작 청약당첨이 되고 이러한 사항을 판단하면 남는 건 재당첨제한 최장 10년에 수십년 모아온 청약 통장도 한순간에 날릴 수 있습니다.

자금계획을 사전에 세워 보시길 정말 두번 세번 강조하고 싶습니다.