아파트 청약 전 반드시 사전검토해야 할 사항 3가지! (2) - 규제별 제한사항 파악

청약을 넣기 전 주의할 점을 두 번째입니다. 지난번 글에는 청약 전 주의 사항 3가지 중 첫 번째 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지구) 그리고 분양가 상한제 단지에 관하여 알아보았습니다.

 

[부동산 투자] - 아파트 청약 전 반드시 사전검토해야 할 사항 3가지! (1) - 청약 지역의 규제 파악

 

오늘은 두 번째로 위 규제별 제한사항에 관하여 알아보겠습니다.

1. 청약 지역의 규제 파악 2. 규제별 제한사항 파악 3. 자금계획 수립

 

 

2. 규제 별 청약 제한사항을 파악하라

청약에 있어서 가장 중요한 사항입니다. 보통 대표적인 제한사항으로 1순위 자격요건(유주택자), 특별공급, 전매제한, 실거주의무, 재당첨제한이 있습니다.

 

가. 투기과열지구의 제한사항

청약 1순위 자격요건이 제한됩니다. 해당 주택건설지역 거주자와 그 밖의 거주자를 나누어 청약을 진행하여 해당 지역 거주자가 아니면 후순위로 당첨이 가능합니다. 또한 청약통장 가입 및 납입횟수(2년 및 24회 이상) 요건 충족하여야 합니다. 지난 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않아야 하고, 세대주여야 합니다. 민영주택 청약의 경우 2주택 소유 세대가 아니거나 1주택 경우 처분 조건으로만 청약할 수 있습니다. 민영주택의 일반공급 경우  85제곱미터(국평) 이하 주택은 100% 가점제 적용하여야 합니다. 민영주택 중 국평 초과 주택은 50% 가점제 우선 적용입니다(예외 있음, 주택공급에 관한 규칙 제28조 제4항)

 

한편 분양가격이 9억원을 초과하는 주택은 특별공급할 수 없습니다.(주택공급에 관한 규칙 제47조의2)

 

전매제한은 최장 10년부터 5년까지 다양합니다. 투기과열지구의 전매제한은 기본 5년입니다. 그런데 투기과열지구라고 하더라도 수도권이고, 분양가 상한제가 적용되는 주택이면 전매제한 기한이 분양가역에 따라 8년, 10년까지 상향됩니다. 현재 투기과열지구는 수도권 밖에 남아있지 않기 때문에 수도권에 분양가 상한제가 적용된다고 가정하고 전매제한 기간에 대해 살펴보면 다음과 같습니다.

 

[수도권(분양가 상한제 적용 주택) 전매제한 기간]

(주택법 시행령 제73조 제1항 별표3)

구분		투기과열지구
1) 공공택지에서 건설·공급되는 주택	가) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 100퍼센트 이상인 경우	5년
	나) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우	8년
	다) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 경우	10년
2) 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택	가) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 100퍼센트 이상인 경우	5년
	나) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우	8년
	다) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 경우	10년

 

 실거주의무는 분양가 상한제 적용 대상 주택에 적용되는 규제이므로 투기과열지구와 상관 없습니다.

 

재당첨제한은 10년이 적용됩니다(주택공급에 관한 규칙 제54조 제2항 제1호)

 

 나. 조정대상지역의 제한사항

청약 1순위 자격요건이 제한은 투기과열지구와 동일합니다. 단, 민영주택의 일반공급의 경우 85제곱미터(국평) 이하 주택은 75% 가점제 적용대상이고, 나머지 25%는 추첨제입니다(다만, 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50퍼센트 이상인 경우)에는 100%). 민영주택 중 국평 초과 주택은 30% 가점제 우선 적용입니다(예외 있음, 주택공급에 관한 규칙 제28조 제4항).

 

한편 분양가격이 9억원을 초과하는 주택은 특별공급할 수 없는 점 역시 투기과열지구와 같습니다.(주택공급에 관한 규칙 제47조의2)

 

전매제한은 과열지역 경우 최초 소유권이전등기일 또는 3년 중 짧은 기간입니다. 위축지역 경우 공공택지 위 주택은 6개월 그외는 전매제한 없습니다. 그런데 조정대상지역이라고 하더라도 수도권이고, 분양가 상한제가 적용되는 주택이면 전매제한 기한이 분양가역에 따라 8년까지 상향됩니다. 현재 조정대상지역은 수도권 밖에 남아있지 않기 때문에 수도권에 분양가 상한제가 적용된다고 가정하고 전매제한 기간에 대해 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

[수도권(분양가 상한제 적용 주택) 전매제한 기간]

(주택법 시행령 제73조 제1항 별표3)

구분		투기과열지구 외의 지역
1) 공공택지에서 건설·공급되는 주택	가) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 100퍼센트 이상인 경우	3년
	나) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우	6년
	다) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 경우	8년
2) 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택	가) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 100퍼센트 이상인 경우	-
	나) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우	-
	다) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 경우	-

 

 실거주의무는 분양가 상한제 적용 대상 주택에 적용되는 규제이므로 조정대상지역과 상관 없습니다.

 

재당첨제한은 7년입니다(주택공급에 관한 규칙 제54조 제2항 제2호)

 

 

다. 분양가 상한제 제한사항 및 처벌

분양가 상한제로 인한 규제는 대표적으로 전매제한과 실거주의무입니다. 전매제한에 관하여는 투기과열지구와 조정대상지역에서 살펴보았으므로, 실거주의무를 살펴보겠습니다.

 

실거주의무(법적 용어로는 거주의무)는 최소 2년에서 최장 5년입니다. 공공택지일수록, 분양가격이 쌀 수록 거주의무 기간이 늘어납니다. 수도권 재건축조합의 분양가 상한제 적용 주택이라면 대략 2~3년의 실거주의무가 있습니다. 잔금 치르고 바로 들어가서 2~3년 살아야 합니다. 취득 후 전세를 놓아 자금을 융통하는 방식을 활용할 수 없는 것입니다.

 

주택법 제57조의2에 규정된 거주의무는 2020년 입법되었습니다. 민영주택에 대한 분양가 상한제 도입 이후 이에 대한 반대급부로 실거주 요건을 법적 의무로 규정한 것입니다. 거주의무 자체는 원래 있었습니다. 공공택지 공공분양주택의 거주의무 기간이 원래 3∼5년인 것을 참고하여 이를 민간택지에 건설되는 주택에까지 적용하게 된 것입니다.

 

[주택별 거주의무 기간]

(「주택법」 제57조의2제1항 본문 및 규제「주택법 시행령」 제60조의2제1항).

해당 주택		거주의무기간
공공택지에서 건설·공급되는 주택의 경우	분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 주택	5년
	분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만인 주택	3년
공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 경우	분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 주택	3년
	분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만인 주택	2년
세종시 공공기관 이전자에 대한 특별공급		3년
공공재개발사업에 따른 주택으로서  분양가격이 인근지역주택매매가격의 100% 미만인 주택의 경우		2년

 

지금까지 각 규제별 청약, 재당첨제한, 전매제한, 실거주의무에 관하여 알아보았습니다. 이러한 사항을 제대로 준비하지 못한 채 청약에 나섰다가는 자금 계획 및 거주 계획에 아주 큰 차질이 있을 수 있습니다. 반드시 두번, 세번 확인하시기 바랍니다.