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부동산 투자49

공실 오피스텔 부분 공사기 오피스텔이 오랫동안 임차가 되지 않아서 7-8월에 공사를 진행했습니다. 뒤늦게 후기를 올립니다.  0. 지난 이야기 올해(24년) 2월에 임차인이 나갔습니다. 매입하자마자 도배 및 문틀 페인트칠만 하고 임대를 내놓았는데 덜컥 1년 짜리 계약이 되었습니다. 개인 사무실 용도로 쓰신다고 임차하셨는데 일주일에 며칠 안 쓴다고 했습니다. 1년만 하고 나갈 수도 있겠다 싶었는데, 아니나 다를까 1년 뒤 계약을 종료하였습니다.  이참에 부족한 부분 수리하여 임대료나 높이 받아보자 싶어 하나 둘씩 수리 및 보수를 하기 시작했습니다. 바닥 데코 타일을 깔고, 에어콘을 새롭게 교체하였습니다. 중간에 계약이 될 뻔 한 적이 있었는데, 하루 차이로 임차임을 놓치고야 말았습니다.  그렇게 7월까지 오니까 정말 안되겠더라구요... 2024. 11. 12.
사무실 임대가 잘 되지 않는다. 불경기다. 작년에 대전에 오피스텔을 하나 매입하여 임대를 주고 있습니다. 전 세입자가 계약을 연장하지 않아서 새로운 세입자를 구하고 있는 중입니다. 현재 한국의 상업부동산 시장이 얼마나 얼어 붙었는지 몸소 체감 중입니다.  1. 세입자가 계약 연장을 하지 않다. 원래 2년 세입자를 구하려고 했습니다. 그런데 1년 원하는 세입자가 먼저 연결이 되어 그렇게 계약을 했습니다. 아쉽지만 새로운 세입자 구하느라 시간이 지체되는 건 하루하루가 손해이기 때문입니다. 물론 대출을 받지 않았기 때문에 이자 비용이 발생하는 건 아니었습니다. 다만 공실인 경우에도 관리비가 발생하기 때문에 임대인에겐 공실인 일 분, 일 초가 손해인 셈입니다. 대출을 받아 투자하는 경우 시간당 손실 및 기회비용이 더 크기 때문에 상업용 부동산 대출은 더.. 2024. 5. 26.
온비드 공매 2월 4주차 물건 3개 온비드 공매 2월 4주차에 내 맘대로 뽑은 3개의 물건입니다. 1. 물건관리번호 : 2024-0100-000754 서울특별시 송파구 거여동 44외 1필지 현대아파트 제202동 제4층 제404호 신탁공매 물건으로 나온 거여동 현대2차입니다. 층도 별로 좋지 않은데 감정평가금액 965,000,000원이며 현재6회 유찰되어 최저입찰가(예정금액)693,600,000원에 수의계약 진행 중입니다. 여기는 거래가가 10억까지 올라갔던 단지인데, 23년 12월에 갑자기 직거래로 7억이 찍힌 곳입니다. 특히 담보신탁의 우선수익자가 에이파이낸셜대부 주식회사이므로 이런 물건은 반드시 선순위 임차인 여부를 파악하여야 합니다. 지난 포스팅에 자세히 써 있으니 참고해주시기 바랍니다. 2023.05.06 - [부동산 투자] - 공.. 2024. 2. 26.
실거주의무 시행 3년 유예 합의 1. 분양가 상한제 분양주택에 대한 실거주의무 시행 유예 23년 12월에 실거주의무를 규정한 주택법 조항 개정 실패에 대한 글을 올린 적이 있습니다. 정부는 23년 초 부동산 거래 침체에 대한 대책으로 전매 제한 완화와 실거주의무 폐지를 내세웠습니다. 그런데 23년 12월 당시까지 전매 제한만 완화되고, 실거주의무는 폐지 되지 않았습니다. 야당에서 분양권 전매로 인한 투기가 확산되어 집값이 요동칠 것이라는 점을 들어 반대하였기 때문입니다. 2023.11.26 - [부동산 투자] - 실거주의무 폐지가 물건너 갔다 그런데 이번에 여야가 극적으로 합의하여 실거주의무 시행을 3년 간 유예하기로 합의하였습니다. 그런데 지난 2월 21일 국회 국토교통위원회는 국토법안심사소위원회를 열고 관련 내용을 담은 주택법 개정.. 2024. 2. 24.
부동산 4월 위기 사실일까? 부동산 시행업계에 10년 넘게 종사하고 있는 지인에게 시행 시장 전반에 대한 이야기를 들었습니다. 부동산 시행업계는 이미 23년부터 침체였다. 지인분은 23년 한 해가 시행일 시작하고 가장 최악의 한 해였다고 했습니다. 집에 돈을 못 가져다 준 게 처음이었다고 하더라구요. 본인은 2008년 미국발 금융위기로 인한 부동산 침체를 겪어보지는 않았지만 이 업계에 오래 계셨던 분들은 2009, 2010년 침체기보다 지금이 더 안 좋은 것 같다고 말한다고 합니다. 실제로 태영건설 워크아웃 위기에서 보았듯이 건설경기는 최악으로 치닫고 있습니다. 작년 지방 미분양건이 늘어나면서 다수의 중형, 소형 건설사들이 무너졌습니다. 신일해피트리라는 아파트 브랜드를 가진 신일건설이 23년 6월 법정관리에 들어갔습니다. 그리고 작.. 2024. 1. 20.
실거주의무 폐지가 물건너 갔다 올해 초에 정부는 분양가상한제 적용 주택에 대한 규제 중 하나였던 실거주의무를 폐지하겠다고 발표했으나 사실상 무산되었습니다. 정부는 1. 13.자 부동산 규제 완화 정책을 발표하면서 그 중 하나로 분양가상한제 적용 주택에 대 실거주의무 폐지를 발표했습니다. 자세한 내용은 다음 포스팅을 참고해주세요. https://lawandtax.tistory.com/entry/13%EC%9E%90-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EA%B7%9C%EC%A0%9C%EC%A7%80%EC%97%AD-%EC%99%84%ED%99%94-%EB%82%B4%EC%9A%A9-%EB%B0%8F-%EB%B3%B4%EB%8F%84%EC%9E%90%EB%A3%8C-%EC%9B%90%EB%AC%B8 2023년 반드시 알아야.. 2023. 11. 26.
개포 디에이치아너힐즈 법원 경매 물건(서울중앙지방법원 2022타경112763) 오래만에 부동산 경매 물건을 봤습니다. 법원경매 사이트 들어가자 눈을 확 끄는 경매물건이 있었습니다. 안그래도 '다수관심물건'에 올라와 있는데도 더 눈에 띠는 물건이었습니다. 바로 서울중앙지방법원 2022타경112763 물건입니다. 경매물건 소재지는 서울 강남구 삼성로 11, 320동 2902호입니다(전용 94 제곱미터). 개포동 디에치아너힐즈입니다. 1. 디에이치아너힐즈 소개 개포동 디에이치아너힐즈(The H Honor Hills)입니다. 이름이 휘황찬란합니다. 최근에 지어진 아파트 이름답습니다. 개포주공3단지를 재건축한 아파트로 2019년식입니다. 개포공원과 대모산을 끼고 있어 녹색 입지를 자랑하는 곳입니다. 1320세대로 그리 대단지는 아니고, 대형평수도 별로 없어서 시장에 큰 영향을 주는 단지는 .. 2023. 10. 29.
상가입지강의 부천편(범박동) 행크tv에서 레노의 상가입지강의를 듣고 있습니다. 2주차 강의 중 부천편(그중 범박동) 복습을 하려고 합니다. 1. 상가입지강의 핵심내용 레노 강사의 상가입지강의의 핵심은 시세분석과 업종분석에 있습니다. 우선 지도분석 및 임장을 통한 명확한 시세분석(전용평당 임대료 기준)을 하여야 하고, 배후세대, 경쟁업체 등을 고려하여 업종분석을 하여야 합니다. 지도분석에 있어서는 동선을 통한 상가입지 등급을 구분하고, 배후세대 규모를 고려하여 최적의 업종을 찾아내야 합니다. 강의 내용을 종합하면 배후세대 기준 500세대 이상이면 편의점, 부동산 업종이 주를 이루고, 2,000세대 이상이면 병원 업종 일부(가정의학과, 내과 등), 파리바게트와 같은 프랜차이즈 빵집이 등장하며, 4,000세대 이상이면 휴대폰 매장, 홋데.. 2023. 9. 3.
온비드 공매 8월 4주차 물건 분석 이번주 온비드 공매 사이트를 둘러보고 몇가지 물건을 분석한 결과입니다. 1. 지난 주 조회수 1위 물건 입찰 결과 - 106%에 낙찰 지난 주에 알아본 물건관리번호: 2023-04884-001, 평택시 안중읍 안중우림아파트 101동 매물이 8.24. 낙찰되었습니다. 낙찰가는 1억 1079만원으로 최처입찰가 대비 6% 높은 금액으로 낙찰 되었습니다. 기존 소유자나 임차인이 인수를 한 것인지 아니면 새로운 투자자가 낙찰을 받은 것인지 모르겠으나 저 가격으로는 특별히 큰 시세 차익을 거두기란 어려워 보입니다. 2. 8월 4주차 물건 분석 - 방이동 잠실한양3차아파트 1층 공매 온비드에 들어가서 '부동산' - '부동산 HOME'으로 가면 부동산 관심물건 BEST 20, 클릭 랭킹 TOP20, 관심지역 BEST .. 2023. 8. 26.
온비드 공매 8월 3주차 물건분석 근 한 달만에 온비드 공매 물건을 살펴보았습니다. 1. 지난 부산 삼익비치아파트 공매 결과 - 공매 취소됨 지난 7월에 소개 드린 부산 남천동 삼익비치아파트 두 채가 공매 결과가 나왔습니다(물건관리번호 : 2023-0200-009371, 2023-0200-009374). 현재 재건축이 진행 중인데, 공매로 나온 두 채 모두 공무원연금공단 소유로 직원 숙소로 사용하던 물건입니다. 그때 소개 드릴 때 치명적인 단점이 두 채 중 한 채만 조합원 분양권이 나온다는 점이었습니다. 그런데 입찰 도중 공고가 취소되었습니다. 사유는 삼익비치아파트 재건축 진행사항에 변경되어 공고내용수정이 필요하다는 이유였습니다. 어떻게 바뀐 건지 궁금하네요. 만약 한 채당 분양권이 나올 수 있도록 변경된 것이면 대박일 것 같은데, 한번.. 2023. 8. 20.
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