아파트 청약 전 반드시 사전검토해야 할 사항 3가지! (1) - 청약 지역의 규제 파악

내집 마련의 꿈은 같으나 거기에 도달하는 수단은 각자 다를 것입니다. 그중 가장 널리 사용하는 아파트 청약에 관하여 알아보겠습니다.

 

 

아파트 청약을 할 때 청약을 넣기 전 주의할 점을 알아보겠습니다. 크게 다음 3가지 사항을 반드시 사전에 검토하여야 합니다.

1. 청약 지역의 규제 파악

2. 규제별 제한사항 파악

3. 자금계획 수립 

 

주택의 공급에 관한 사항은 "주택법"(법률) 및 "주택 공급에 관한 규칙"(국토교통부령)에 대부분 규정되어 있습니다. 우리가 흔히 알고 있는 부동산 규제(투기과열지구, 조정대상지역) 및 청약 대상자 선정에 대한 사항이 담겨있습니다. 물론 법을 읽어가며 제도를 파악할 필요는 없지만 적어도 우리 부동산 취득 혹은 투자를 제한하는 제도가 어디에 규정되어 있는지 아는 것은 중요하다고 생각합니다. 규제가 법률에 규정되어 있다면 국회를 통해서만 바뀔 수 있고요(즉, 지리한 여야간 정치공방 거처야 하므로 시간이 걸림). 시행령 또는 국토교통부령에 규정되어 있다면 정부 차원에서 바꿀 수 있습니다(상대적으로 시간이 적게 걸리겠죠)  

 

1. 청약 지역의 규제를 파악하라

부동산 지역 규제로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 있습니다. 그리고 이와 별개로 분양가 상한제가 있습니다. 본인이 청약하려는 지역이  투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 중 어디에 해당하는지 그리고 별도로 분양가 상한제 적용 주택(청약)인지 반드시 살펴보아야 합니다.

가. 투기과열지구, 조정대상지역

투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 의미합니다. 

 

조정대상지역은 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역이나 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역을 의미합니다. 청약과열지역이라고도 합니다.

 

두 지역을 비교하면 투기과열지구는 이미 투기 성행 여부가 기준이 되고, 조정대상지역은 투기가 아닌 실수요가 과열 혹은 위축될 우려가 있는 지역을 의미합니다. 당연히 투기과열지구에 대한 규제가 더 강하겠죠(투기과열지구 > 조정대상지역). 공통점으로는 두 지역 모두 주택법에 따른 규제라는 점입니다. 청약, 대출, 취득, 양도 규제를 그 내용으로 합니다.

 

이때 조정대상지역은 과열 우려 혹은 위축 우려라는 상반된 요건을 갖고 있어 혼란을 줄 수 있습니다. 그런데 과열 우려가 있는 지역이라면 비규제에서 조정대상지역으로 상향되는 것이고, 위축 우려가 있는 지역이라면 투기과열지구에서 조정대상지역으로 떨어뜨리기 위해 위와 같은 요건을 마련해놓은 것이라 하겠습니다.

 

 

나. 투기지역

반면 투기지역은 소득세법상 규제지역입니다. 투기지역이라는 명칭 자체는 소득세법에 없습니다. 소득세법은 지정지역이라는 용어를 사용합니다. 소득세법 규제이므로 양도세 과세표준 계산 및 세율 적용만 달라지며, 그외 청약, 대출, 취득 규제 는 없습니다.

 

투기지역	서울시 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 (서울시 중 은평구, 서대문구, 도봉구, 강북구, 성북구, 금천구, 관악구, 구로구, 중랑구, 광진구 제외)
투기과열지구	서울시 전 지역 경기도 과천시, 성남시 분당구, 성남구 수정구, 광명시, 하남시
조정대상지역 (청약과열지역)	서울시 전 지역 경기도 과천시, 성남시 분당구, 성남구 수정구, 광명시, 하남시

(22. 11. 14. 최종 변경)

 

각 지열별 구체적인 내용은 다음 페이지를 참고하세요.

주택거래 및 이용에 관한 규제

 

 

다. 분양가 상한제

 

분양가 상한제는 주택법에 규정된 규제입니다. 말그대로 분양가를 통제하여 국민들의 주택 취득을 돕겠다는 취지입니다. 

 

분양가 상한제는 국민주택, 민영주택 전부 적용 가능합니다. 주택법 제57조는 분양가 상한제 적용 지역으로 [① 공공택지 / ② 민영주택 택지(대표적으로 재개발, 재건축사업으로 조성된 택지) 중 국토교통부장관이 "주거정책심의위원회의" 심의를 거쳐 지정하는 지역]을 규정하고 있기 때문입니다. 그러니까 공공택지에 건설되는 아파트(대표적으로 국민주택)는 전부 분양가 상한제 적용 대상이며, 재개발, 재건축사업으로 공급되는 아파트는 국토부 장관의 지정에 따라 분양가 상한제 적용대상이 됩니다.

 

분양가 상한제를 적용받는 경우 전매제한, 실거주의무, 재당첨제한 등의 추가 규제의 대상이 됩니다.

 

이상으로 청약 전 반드시 사전검토 해야 할 사항 중 첫번째 청약 지역의 규제에 관하여 알아보았습니다. 다음번 글에 이어서 각 규제별 구체적으로 확인해야 할 내용에 관하여 알아보겠습니다.