수익형 부동산을 처음 구매하시면 정말 막막하실 겁니다. 계약, 세무, 물건 정비(도배 및 수리), 임차인 맞추기까지 신경쓸 게 여간 많은 게 아닙니다. 제 경험을 바탕으로 간단하게 절차 및 체크리스트를 만들어 보았습니다. 이번 포스트는 그 중 첫번째 절차인 부동산 계약입니다.
부동산 계약 시 절차 및 체크리스트
| 1. 부동산계약 | 2. 사업자등록 | 3. 세금 | 4. 물건 정비 | 5. 임차인 맞추기 |
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부동산 계약
1. 수익률평가
자기 예산에 맞는 수익형 부동산을 찾고, 최종 결정하는 작업입니다.
우선 가장 중요한 것은 본인의 예산을 확정하는 일입니다. 대출 여부를 고려하여 매입하려는 부동산의 가격대를 설정하여야 합니다. 수익형 부동산의 가격대는 최소 수백만 원에서 최대 수천억 원(오피스 빌딩)까지 정말 천차만별입니다. 저는 여유자금이 별로 없어 최대 1억 원 미만으로 예산을 설정하였습니다.
수익률은 연수익률로 구하면 좋습니다. 시중금리와 비교 가능하기 때문입니다. 결국 가장 무위험 수익인 은행 예금 금리를 기준으로 수익률을 판단하는 것이 기본 중 기본입니다.
그리고 이때 흔히들 간과하는 점은 수익률 평가 시 매입가격에 취등록세 및 부대비용(부동산 중개비, 인테리어, 수리비용 등)을 포함시키지 않는 점입니다. 보통 부동산중개사무소에서 이런 비용을 제하고 수익률을 높이는 경향이 있어 저런 비용을 포함하여 스스로 꼼꼼히 수익률을 계산해보셔야 합니다.
2. 대출여부 판단
이때 대출 여부 판단이 어려운데, 시중 금리와 예상 수익률을 비교하면 최초의 간단한 판단은 가능합니다.
즉, 시중 금리 < 수익률 인 경우 대출을 긍정적으로 고려할 수 있습니다
반대로 시중 금리 > 수익률 인 경우 대출을 추천하지 않습니다.
그러나 이는 어디까지나 처음 대출 여부 자체를 판단할 때 간략히 쓸 수 있는 방법입니다. 실제 대출 여부를 최종 판단할 시에는 대출기간, 금리요건 등을 반드시 고려하여 최적 대출비중을 각자 찾아야 합니다.
3. 매매계약(대리인 계약)
부동산을 결정하고, 대출 여부를 판단하였다면 드디어 매매계약입니다. 통상 부동산중개사무소를 통해 계약을 하실텐데, 믿고 맡기실 만하다면 부동산중개사무소 말대로 진행하시면 됩니다.
다만 저는 아버지를 대리하여 계약을 진행했습니다. 노후 정기적인 월세수익을 고민하시는 부모님을 위해 수익형 부동산을 추천 드렸으나 부모님은 이런 투자 자체가 생소하셔서 제게 부탁을 하셨습니다. 그래서 매수인 명의는 아버지로 하고, 제가 대리인이 되어 계약을 체결하였습니다.
대리인 계약을 할 때는 다음 서류가 필요합니다. (대리인 계약 필요서류 목록)
- 부동산 매매를 위한 위임장(+ 인감도장 날인) 원본
- 인감증명서 (본인 발급)
- 매수인 명의의 신분증 사본
- 대리인 신분증
참고로 위임장은 정해진 서식은 없습니다. 다만 위임인 인적사항, 수임인 인적사항, 위임내용, 위임인의 기명날인 또는 서명이 반드시 필요합니다. 날인인 경우 임감증명서로 증명 가능하고, 서명인 경우 '본인서명사실확인서'로 증명이 가능합니다.
제 경우 아버지가 직접 인감증명서를 발급 받지 않고, 어머니가 대리인으로 인감증명서를 발급 받으시는 바람에 '대리인 발급 인감증명서'를 잔금 지급 및 소유권등기 이전일에 가지고 나갔습니다. 그런데 매수인을 대리하는 경우에는 엄격하게 보지는 않는다고 하였습니다(늘 그렇지만 실무상 관행은 변호사로서 제가 알고 있는 법적 원칙과 많이 다릅니다)
그리고 대리인인 경우에는 대리인 임명의 직접 증거가 되는 위임장 원본을 보관하고 있으면 좋습니다. 계약한 부동산중개사무소에 따라서 원본을 가져가야 한다고 주장하는 곳이 있을 수 있으나 이 경우 사본에 원본대조필에 날인이나 서명을 해주고 부동산중개사무소에 주고, 원본을 회수하시면 됩니다.(실무관행은 정말 늘 뒤죽박죽입니다)
이렇게 계약을 체결하고, 잔금을 지급하면 계약은 완료가 됩니다. 이제 다음 단계로 소유권이전등기를 받기 위한 절차 및 이와 관련된 세무 이슈(사업자등록 포함)를 검토하여야 합니다.
다음 편에 대한 글들입니다. 아래 링크를 참고하여 주세요. 1편 - 매물 결정 및 매매 (이 글) 2편 - 비주거용 임대사업자등록 3편 - 매수 시 부가세, 취득세 4편 - 물건 정비 및 내부 수리 5편 - 임차인 맞추기 |
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