개포 디에이치아너힐즈 법원 경매 물건(서울중앙지방법원 2022타경112763)

오래만에 부동산 경매 물건을 봤습니다.

 

 

법원경매 사이트 들어가자 눈을 확 끄는 경매물건이 있었습니다. 안그래도 '다수관심물건'에 올라와 있는데도 더 눈에 띠는 물건이었습니다.

 

바로 서울중앙지방법원 2022타경112763 물건입니다. 경매물건 소재지는 서울 강남구 삼성로 11, 320동 2902호입니다(전용 94 제곱미터). 개포동 디에치아너힐즈입니다.

 

1. 디에이치아너힐즈 소개

 

개포동 디에이치아너힐즈(The H Honor Hills)입니다. 이름이 휘황찬란합니다. 최근에 지어진 아파트 이름답습니다. 개포주공3단지를 재건축한 아파트로 2019년식입니다. 개포공원과 대모산을 끼고 있어 녹색 입지를 자랑하는 곳입니다. 1320세대로 그리 대단지는 아니고, 대형평수도 별로 없어서 시장에 큰 영향을 주는 단지는 아닙니다. 다만 개포동이라는 특성상 매매가와 전세가가 높게 형성되어 있습니다.

 

나무위키에 따르면 커뮤니티 시설이 화려하고 합니다. 헬스장, GX실, 스크린골프장, GDR골프연습장, 사우나, 스카이라운지, 카페, 북카페, 수영장, 키즈클럽, 스카이라운지, 악기연습실, 실내체육관, 클라이밍, 코인세탁실, 프라이빗영화관, 개인독서실, 도서관 등이 있다고 합니다.

 

2. 이번 경매물건 분석

 

2022. 12. 13.에 접수된 경매인데 다음주 수요일인 11.1이 네번째 기일입니다. 감정가격은 34억 2000만 원이나 3번의 유찰로 최저매각가격은 17억 5104만 원까지 떨어졌습니다. 3번 유찰된 이유가 있을 것입니다. 기일이 얼마 남지 않아 매각물건명세서가 올라와 있어 권리관계를 볼 수 있습니다.

 

 

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당사자 내역을 보니 채무자와 임차인 명의가 다른 것으로 보아 명백히 임대차계약이 존재하는 것으로 추정됩니다. 

 

임차인이 전입신고를 2020. 3. 2.에 했으나 최선순위 채권은 2020. 5. 29.입니다. 최선순위 채권이 임차인보다 후순위입니다. 이말은 무슨 뜻이냐면 경매 매수인이 임대인의 지위를 승계하여야 한다는 뜻입니다. 전세인지 월세인지는 명확하지는 않지만 매수인이 보증금채무도 넘겨 받는 것이지요.

 

3. 경매물건 평가 및 예측

 

처음 봤을 때는 입지, 명성 등 매력적인 물건이라고 생각했으나 대항력을 갖춘 것으로 보이는 선순위 임차인이 존재하기 때문에 계속 유찰이 되고 있었습니다. 

 

이번 기일에는 매각이 될 수 있을까요? 임대차계약에 따른 보증금이 얼마나 있는지에 따라 달려 있을 것 같습니다. 3회 기일에 21억 8800만원 최저가격 유찰되었으니, 이번에는 17억~21억 대 제시될 것입니다. 만약 전세보증금 15억 원(최근 시세 12억~17억 원)이라면 매수인 입장에서 전세보증금을 15억 부담하더라도 대략 현재시세 35억 원의 물건을 취득하는 셈이니 20억원의 가치가 있다고 생각할 것입니다. 그렇다면 이번 기일에 매각될 가능성이 높을 것 같습니다. 다만 전세보증금액을 모르니 그냥 대략적인 예측에 불과합니다.