상가입지강의 부천편(범박동)

행크tv에서 레노의 상가입지강의를 듣고 있습니다.  2주차 강의 중 부천편(그중 범박동) 복습을 하려고 합니다.

 

1. 상가입지강의 핵심내용

 

레노 강사의 상가입지강의의 핵심은 시세분석과 업종분석에 있습니다. 우선 지도분석 및 임장을 통한 명확한 시세분석(전용평당 임대료 기준)을 하여야 하고, 배후세대, 경쟁업체 등을 고려하여 업종분석을 하여야 합니다. 

 

지도분석에 있어서는 동선을 통한 상가입지 등급을 구분하고, 배후세대 규모를 고려하여 최적의 업종을 찾아내야 합니다.

강의 내용을 종합하면 배후세대 기준 500세대 이상이면 편의점, 부동산 업종이 주를 이루고, 2,000세대 이상이면 병원 업종 일부(가정의학과, 내과 등), 파리바게트와 같은 프랜차이즈 빵집이 등장하며, 4,000세대 이상이면 휴대폰 매장, 홋데리아, 베스킨라빈스, 본죽, 동물병원 등이 등장합니다. 병원으로 따지면 다음과 같은 순서로 등장하다고 하네요.

 

(2,000세대 안팎의 동네 상권) 가정의학과, 내과, 소아과 < 치과 << 안과 <<< 산부인과 <<<< 성형외과 (가장 큰 상권)

 

강의를 듣고, 직접 지도분석을 하는 것을 보면 그리 어려워 보이지는 않지만 막상 해보면 정말 어렵습니다. 임장까지 가서 밑바닥 시세조사 할 생각하면 더 만만치 않은 일이 될 것 같습니다. 레노 강사의 꼼꼼함과 집요함이 간접적으로 느껴집니다. 이정도로 해야 성공하는 투자가 될 것 같다는 교훈도 됩니다.

 

2. 부천시 범박동 상권

 

 

부천시 범박동은 이번 강의로 처음 접합니다. 등잔 밑이 어둡다고, 수도권의 지역 상권 등에 대해 별 관심을 갖지 못했는데, 이번 강의를 계기로 많은 수도권 동네를 알게 되어 도움이 됩니다.

 

 

 

범박동 법정경계

 

(1) 동선분석

 

범박힐스테이트 2단지 ~ 일루미힐스테이트 3,4단지 지역으로 놓고 동선분석을 했습니다.

 

대략 상권이 4개 정도 나옵니다. 

(a) 범박힐스테이트 1,2 단지 (1,560세대)

(b) 범박힐스테이트 3,4 단지 일부 (2,400세대 중 일부)

(c) 범박힐스테이트 3,4, 단지 일부/ 힐스테이트 5,6 단지 / 일루미스테이트 1,2단지( '23년 2월 입주 시작) (4,700세대)

(d) 일루미스테이트 3,4단지 (2,700 세대, '23년 2월 입주 시작)

 

(2) 상가입지 등급 분류

 

위 (a)~(d)의 상권중 이용 세대수가 가장 많은 (c) 상권이 1등 상권입니다.

단지명	세대수
일루미스테이트 아파트 1단지 ('23년 2월 입주 시작)	493
일루미스테이트 아파트 2단지('23년 2월 입주 시작)	366
범박힐스테이트 5단지	836
범박힐스테이트 6단지	669
범박힐스테이트 4단지	1387
범박힐스테이트 3단지	1012
계	4763

 

그리고 (d) 상권 같은 경우, 일루미스테이트 아파트 3,4단지는 아래 치우쳐 있지만 2,800세대 정도로 세대수가 꽤 되어 작은 상권이 하나 만들어 질 수 있는 규모 정도는 됩니다. 지난 2월 입주가 시작되어 아직 세대수가 제대로 확보되지는 않았습니다. 그러나 실제 입주가 어느 정도 완료되더라도 상가수가 턱 없이 부족하여 결국 버스 정거장으로 두 정거장 거리에 있는 위 1등 상권 (c)로 모일 수 밖에 없것으로 예상됩니다.

 

그렇다면 (c) 상권은 거의 7,000세대 정도가 이용하는 나름 대형 상권인 셈입니다.

 

현재 모습입니다.

 

 

 

 

2,000세대가 넘기 때문에 핸드폰 매장, 파리바게트, 학원, 치과, 내과 등이 몰려 있는 것을 볼 수 있습니다. 향후 일루미스테이트 1-4단지 입주가 완료되면 더 사람들이 붐빌 것 같습니다. 이 장소에 매물이 나온다면 한번 고려해도 좋을 것 같고, 특히 아직 입점하지 않는 업종(ex 피부과의원)이 있다면 한번 고려해도 좋을 것 같습니다.

 

 

(3) 시세 분석

 

이제 중요한 것은 시세분석입니다. 해당 지역 임장을 돌면서 전용평당 임대 시세를 반드시 파악한 후 해당 지역에 매물이 있다면 저렴하게 나왔는지 판단하여야 합니다. (저는 레노 강사 강의를 들어서 해당 시세 조사해놓은 결과를 봤습니다.)

 

여튼 위 지역은 전반적으로 나쁘지 않은 것 같아서 장기적으로 관심을 갖고 지켜보려고 합니다.