상가건물 대지권을 가진 사람이 점포소유주에게 토지사용료 청구할 수 있는지 여부 (최신 대법원 판례)

 
상가건물과 같은 집합건물 소유권은 점표별로 아주 잘게 쪼개 분양되고, 이후 양도거래를 통해 거래가 가능합니다.

 

 
집합건물의 소유관계에 관하여 정한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제20조는 원칙적으로 구분소유자는 그가 가지는 전유부분(법률용어, 흔히 점포라고 하며, 공용부분 면적을 제외한 부분)과 분리하여 대지사용권(대지지분이라고도 함)을 처분할 수 없다고 규정하고 있습니다. 다만 규약에서 처분할 수 있다고 정하면 예외적으로 서로 분리하여 처분할 수 있습니다.
 
집합건물법에서 위와 같이 점포와 대지사용권을 분리하여 처분할 수 없도록 한 이유는 건물과 대지의 소유자가 달라져 발생하게 될 복잡한 법적관계로 인한 혼란이나 분쟁을 방지하기 위한 것입니다. 대지사용권은 원래 전유부분을 가진 자가 대지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 즉, 전유부분을 제대로 소유하기 위해서는 대지사용권을 세트로 갖고 있어야 한다는 뜻입니다.
 
그러나 현실세계에서는 많은 일들이 있습니다. 상가 분양이 끝난 상태에서 시행사가 부도가 나서 대지사용권 일부가 경매로 넘어간다든지 여러 저러 실생활에서 발생할 수 있는 사유로 점포 소유자들과 대지사용권자가 달라지는 경우가 종종 있습니다. 즉, 집합건물의 점포는 소유하지 않지만 집합건물이 세워진 땅의 지분만 가진 경우가 있다는 뜻입니다.

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그런데 민법에 따르면 토지소유주는 토지를 사용하는 사람에게 사용대가를 받을 수 있습니다. 반드시 토지임대차계약을 하지 않더라도 토지사용료를 받을 수 있다는 것이지요. 만약 토지소유주가 이런 돈을 못 받았다면 부당이득반환청구를 통하여 합리적으로 산정한 금액을 받을 수 있습니다.
 
그렇다면 집합건물에서도 점포의 구분소유자가 아니면서 대지사용권만 갖는 자(땅지분만 가진 사람)가 전유부분 소유자(대지사용권이 없거나 있더라도 조금 밖에 갖고 있지 않는 점포소유자)에게 부당이득반환청구를 할 수 있을까요?
 
대법원은 원칙적으로는 가능하다고 보고 있으나 최근 판결에서 몇가지 예외 사유들을 인정합니다.
 
(예외사유1) 적정 대지지분을 이미 확보하고 있는 점포 소유자에게 청구하지 못함
대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결
 
집합건물의 구분소유자들이 건물의 대지 중 일부 지분만 가지고 있고 구분소유자 아닌 대지 공유자가 나머지 지분을 가진 경우에, 구분소유자 아닌 대지공유자는 대지 공유지분권에 기초하여 구분소유자 중 자신의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(이하 ‘적정 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결 참조)
 
 
(예외사유2) 과소 대지지분을 가진 구분소유자에게 청구 가능
(1) 대법원 2023. 9. 14. 선고 2016다12823 판결
 
적정 대지지분보다 부족한 대지 공유지분(이하 ‘과소 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자는, 과소 대지지분이 적정 대지지분에 매우 근소하게 부족하여 그에 대한 부당이득반환청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 있는 경우, 구분건물의 분양 당시 분양자로부터 과소 대지지분만을 이전받으면서 건물 대지를 무상으로 사용할 수 있는 권한을 부여받았고 이러한 약정이 분양자의 대지지분을 특정승계한 사람에게 승계된 것으로 볼 수 있는 경우 또는 과소 대지지분에 기하여 전유부분을 계속 소유ㆍ사용하는 현재의 사실상태가 장기간 묵인되어온 경우 등과 같은 특별한 사정이 없는 한, 구분소유자 아닌 대지공유자에 대하여 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 해당하는 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다고 봄이 타당하다(대법원 2023. 9. 14. 선고 2016다12823 판결 참조)
 
(2) 대법원 2023. 10. 18. 선고 2019다266386 판결
구분소유자들은 각 구분건물별로 적정 대지지분을 초과하여 대지 공유지분을 보유하거나 적정 대지지분보다 1% 내외에 불과할 정도로 매우 근소하게 부족한 대지 공유지분을 소유하였을 뿐만 아니라 구분소유자 아닌 대지공유자가 대지지분을 취득하기 이전까지 상가점포의 구분소유자들이 적정 또는 과소 대지지분에 기하여 전유부분을 계속 소유ㆍ사용하는 현재의 사실상태가 장기간 묵인되어 왔기에 어느 모로 보나 구분소유자 아닌 대지공유자 에 대하여 부당이득반환의무를 부담하지 않는다고 봄이 타당

그러니까 다시 정리해보겠습니다.

 

	구분소유자 아닌 대지공유자는	부당이득반환 청구 가부
원칙	적정 대지지분 확보 못한 구분소유자에게	청구 가능
예외1	적정 대지지분 확보한 구분소유자 상대로	청구 불가
예외2	1. 분양당시 과소 대지지분 이전 받은 대신 대지 무상 사용권한 받은 경우 2. 대지지분 특정승계한 사람에게 위 약정이 승계된 경우 3. 청구 없는 상태가 장기간 묵인	청구 불가

 

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 참고로 위 2017다257067 전원합의체 판결 이전에는 적정 대지지분을 확보한 구분소유자 역시 민법상 공유물 법리에 따라 부당이득반환책임을 인정했습니다. 그러나 집합건물 전유부분과 대지사용권은 결합되어 있는 특수한 형태로 반드시 민법상 공유물 법리에 따라야 할 필요가 없고, 현실적으로도 적정 대지지분을 확보한 구분소유자에게까지 부당이득반환 책임을 부여하는 게 타당하지 않다는 지적이 있었습니다. 따라서 위 전원합의체 판결에서 적정 대지지분을 확보한 구분소유자에게는 부당이득반환책임이 없는 것으로 판례를 변경하였습니다.