헬리오시티 전세 10억 재등장 - 전세가 회복의 신호!

서울 아파트 값은 어떻게 될까요? 헬리오시티 전세 10억이 재등장했습니다.

 

1. 서울 아파트 전세지수의 하락세 진정

 
서울 아파트 전세가격 회복 조짐이 보이기 시작했습니다. KB부동산 데이터허브의 '주택가격동향조사'에 따르면 지난 6월 서울의 전세지수는 84.730을 기록했습니다. 아래 그래프에서 보듯이 하락세가 진정된 모습을 보여주고 있습니다. 
 

 
통상적으로 전세지수와 매매지수 비교를 통하여 전세가율의 증가와 감소 혹은 전환 시점을 매수, 매도 시점으로 제시하는 전문가들이 많습니다. 시장상승기 때는 매매지수의 상승과 더불어 전세가율이 감소하기 시작한는 것이죠. 매매지수의 상승이 전세지수의 상승을 앞도하기 때문입니다. 물론 전세가율이 하락한다고 무조건 매수 타임은 아닙니다. 매매지수 하락보다 전세지수의 하락이 더 클 때도 전세가율이 하락하기 때문입니다. 그러므로 반드시 매매지수의 상승과 더불어 전세가율 감소가 함께 나타나는지 확인하여야 합니다.
 
반대로 시장하락기 때는 우선 매매지수와 전세지수 하락이 동시에 나타납니다. 이때는 상대적 강도에 따라 전세가율이 변화하나 큰 의미는 없습니다. 중요한 것은 시장하락기가 언제 멈추느냐입니다. 제가 들었던 부동산 강의에서 주로 이야기하는 시장하락기의 끝이 바로 전세가율이 상승이 지속되는 시점입니다. 전세가율이 올라간다는 의미는 매매가격이 정체되어 있으면서 전세수요가 증가한다는 뜻입니다. 전세가율이 높아지다가 전세가격과 매매가격이 붙으면 결국 전세로 사나 매수하나 비슷한 지점이 오기 때문입니다. 그게 80% 정도로 보입니다. 
 
그래서 공격적으로 투자하는 사람들은 전세가율이 올라가는 때가 적정 매수타임이라고 합니다. 반대로 보수적으로 투자하는 사람들은 전세가율이 오를 대로 올라가는 때가 적정 매수타임이라고 합니다. 어쨌든 둘다 매매가격이 하락하는 때가 아니라 완만하게라도 상승하는 때를 말합니다. 시장 자체의 분위기가 있기 때문입니다.

 

 

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2. 서울 아파트 전세가율의 하락세도 진정됨

 
여튼 다시 돌아와 보면 현재 서울 전세지수 하락이 진정되었다는 사실은 전세가율 역시 하락세가 진정되었다는 뜻입니다. 결국 공격적으로 투자하시는 분들은 전세가율 하락세 진정에 주목할 필요가 있습니다. 앞으로 전세가율이 올라간다면 매수타임이 시작될 수도 있다는 반증이니까요.
 
반대로 보수적 투자를 하시는 분들은 좀 더 여유를 가지고 지켜보면 됩니다.
 

 
 

3. 서울 아파트 전세의 (주관적) 기준인 헬리오시티 전용 84타입 전세가 드디어 10억으로 돌아왔습니다.

 
개인적으로 헬리오시티가 서울 내 가장 큰 단지이고, 강남 3구 중 가장 중간값에 가까운 전세가가 형성된다고 보고 있습니다. 그래서 늘 헬리오시티 전세가격을 확인합니다. 
 
한때 8억 3,4000 만원 까지 내려갔던 헬리오시티 전용 84타입의 전세가가 드디어 10억을 찍었습니다. 
 

이 가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템 상에서 보았을 때 계약 갱신 건이 아닌 신규 건으로 확인됩니다.
 

 
진짜 헬리오시티 전세가가 10억 원으로 돌아온 것입니다. 전세가격이 본격적으로 하락되기 전 가격을 회복한 것으로 지난 1년여간 이어져 내려오던 전세가 하락이 진짜 끝나가는 게 보입니다.

앞으로 전세가율이 다시 올라갈지가 초미의 관심사가 될 것 같습니다.