농업인, 농업법인의 농지취득 및 농업인 주택 건축에 관하여

농지의 소유는 경자유전의 원칙(농업경영을 하는 사람만이 농지를 소유할 수 있다)이 적용됩니다. 농지 취득 요건 및 전용허가에 관하여 알아보겠습니다.

 
 

1. 농지는 원칙적으로 농업인이나 농업법인만 소유할 수 있다.

 
농지는 사전적으로 농사를 짓는 땅을 의미합니다. 법적으로 농지란 지목을 불문하고 실제로 농작물을 경작하거나 식물 재배지로 이용되는 토지 및 이 토지 위에 설치하는 개량시설과 농축산물 생산시설 부지를 의미합니다(농지법 제2조 제1호).
 
농업인과 농업법인만이 원칙적으로 농지를 소유할 수 있습니다. 이때 농업인 농업에 종사하는 개인을 의미합니다. 농지법 제2조 제2호, 같은 법 시행령 제3조에 요건이 나와 있습니다. 농지를 취득하려는 개인은 원칙적으로 이 요건을 지켜야 하므로 반드시 유의하여야 합니다.

• 1,000 ㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 개인
• 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스, 그 밖의 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 개인
• 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금(家禽: 집에서 기르는 날짐승) 1,000 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 개인
• 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 개인

  농업법인은 영농조합법인과 농업회사법인을 뜻합니다. 이때 영농조합법인과 농업회사법인은 우리가 알고 있는 일반회사가 아니라 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률에 따른 특별법인입니다. 영농조합법인은 민법상 조합의 특례에 해당하고, 농업회사법인은 상법상 회사의 특례에 해당합니다.

그리고 농지를 취득하기 위해서는 관할 시, 구, 읍, 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다.
(일부 예외 존재)

2. 주말농장, 체험농장으로 활용하면 예외적으로 소유 가능하다.

 
농업인과 농업법인이 아닌 경우 무조건 농지 소유를 못하는 것은 아닙니다. 예외적으로 농지를 소유할 수 있는 경우가 있습니다. 국가나 학교가 소유하는 경우 등입니다. (농지법 제6조 제2항)

그중에서 우리 생활에 가장 밀접한 예외는 주말영농, 체험영농을 위한 농지소유입니다. 쉽게 말해서 주말농장 운영이나 취미로 농사를 짓는 경우를 의미합니다.  도시 근교나 그린벨트 지역을 다니다보면 주말 농장을 분양한다는 현수막을 보신 적 있나요? 아님 농막을 짓고 주말이나 쉬는 때만 경작을 하는 논밭을 보신 경우는요? 이런 경우가 농업인이나 농업법인이 아닌데 농지를 합법적으로 소유하는 모습입니다.

3. 농업인이 아니라면 농업법인을 통한 농지 투자 혹은 간접 소유도 가능하다.

농업법인 중 농업회사법인 경우 농업인이 이사 혹은 발기인(법률용어로는 ‘업무집행권을 가진 자’) 중 한 명이면 됩니다.

그러니까 위에서 말한 자격을 갖춘 농업인 1명만 이사나 발기임으로 내세우면 나머지 비농업인 혹은 법인도 주주 또는 사원으로 참여하여 간접적으로 농지를 소유할 수도 있다는 뜻입니다. 상법 규정을 준용하므로 현물출자도 가능합니다.

다만 이들의 출자비율 상한이 있습니다. 비농업인이 농업회사법인을 100% 지배하지 못하도록 하여 농업회사법인이 농지 투기수단으로 변질되는 것을 발지하기 위한 취지입니다.

출자액 80억 원 이하인 경우 90%까지만 출자할 수 있고, 80억 원 초과 경우 <총출자액 - 8억 원>까지만 출자할 수 있습니다. (농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률 시행령 제18조 제1항)
 
 

4. 농업법인은 농지 전용허가를 통한 농업인 주택 건축을 할 수 없다.

 
다만, 농업인과 농업법인의 가장 중요한 차이점은 농업인 주택을 건설할 수 있는지 여부에 달려 있습니다. 농업인은 농업에 일정기간 종사하면 농지 전용허가를 통하여 해당 농지 위에 농업인 주택을 건설할 수 있습니다.

농업인 주택이 건설된 토지나 건설이 가능한 토지는 그렇지 않은 토지에 비해 가치가 크게 차이납니다. 쉽게 말하면 자연으로 둘러싸인 별장 느낌의 농업인 주택을 가질 수도 있습니다.
 
그런데 농업법인은 농업인 주택 건설이 안 됩니다. 농지법상으로 명시적으로 안된다는 규정은 없으나 규정을 곰곰히 따져보면 농지 전용허가나 신고를 통하여 농업인 주택을 건설할 수 있는 주체가 개인으로 되어 있음을 알 수 있습니다. (농지법 시행령 제29조 제4항)

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LH직원들의 3기 신도시 개발 지역 농지 투기사건 기억하시죠? 개발사업 정보를 잘 아는 LH 직원들이 허위로 농업인 자격을 취득하거나 영농조합법인의 조합원 자격을 취득하여 3기 신도시 개발 지역의 농지를 사들인 것입니다.  이후 농지법상 요건이 엄청 강화되거나 지자체의 관리 감독이 엄격해졌으므로 반드시 요건을 제대로 구비하고 농지를 취득하시기 바랍니다.