하반기 부동산 대출규제 완화가 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠까

전세 하락이 멈추고, 매매 반등이 보이는 시점에서 부동산 대출 규제가 완화되었습니다. 이에 따라 일부 지역만 상승하는 차별화 시장이 나타날 것 같습니다.

 

 

지난 포스팅에서 서울 아피트 전세 하락이 멈췄고, 헬리오시티 같은 선도 단지에서 전세 10억 원(84타입) 계약이 재등장한 상황을 살펴 보았습니다.

오늘은 그 원인으로 짐작되는 규제 완화책을 살펴 보고 향후 전망에 대해 알아보겠습니다.

1. 부동산 규제(DTI, DSR) 완화

이러한 원인으로 짐작되는 게 최근의 부동산 대출 규제의 완화입니다.

정부는 지난 7.4. 2023년 하반기 경제정책방향을 발표하면서 전세보증금 반환용도 대출에 대해 규제를 한시적으로(1년) 완화하기로 했습니다. 가계대출에 적용돼온 'DSR(총부채원리금상환비율) 40%' 대신 'DTI(총부채상환비율) 60%'를 적용하기로 한 것입니다. 이렇게 되면 대출한도를 늘려주는 효과가 있습니다.

 

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이런 규제 완화의 배경에는 2년 전에 비해 매매가격 및 전세가격이 크게 떨어지면서 하반기 역전세란이 심각할 수도 있다는 우려가 있습니다. 전세가격이 떨어지면 세입자들은 더 싼 주택으로 이동하려고 하기 때문에 임대인은 (새 새입자를 구하더라도) 최소 그 차액만큼을 추가로 내주어야 하는 부담이 생깁니다. 이를 못 내주게 되면 줄줄이 급매가 나오게 되어 주택시장에 위기가 찾아올 수 있습니다. 따라서 정부는 전세가격이 임대사업자나 임대인에 대한 대출한도를 높여서 역전세란을 막으려고 하는 것입니다.

이 정책으로 집 주인들은 한숨을 돌리게 되었습니다.

2. 어쨌든 시장에 돈이 풀렸다

그런데 이 정책이 부동산 시장에 미칠 영향은 정작 따로 있습니다. 바로 시장에 돈이 풀렸다는 점입니다. 임차인이 더 싼 전세가격에 집을 구하면 그 잔액이 시장에 나오게 될 것입니다. 일부는 2년 전 높은 전세값을 조달하기 위한 전세자금대출을 갚는 데 쓰일 수 있습니다. 그렇지만 시장에 돈이 풀린다는 사실은 자명합니다. 

 

이 돈이 결국 어디로 가게 될까요. 주식이나 부동산으로 다시 흘러 들어올 것 같습니다. 부동산 시장이 좋을 것 같으면 부동산으로 더 쏠릴 것이고, 주식 시장이 좋을 것 같으면 주식으로 올 것 같습니다. 현재 주식 시장은 AI, 2차전지, 반도체의 약진으로 예상외의 선전을 거두었습니다. 이익 전망이 좋은 산업 분야의 종목들에 쏠림 현상이 강합니다. 그래서 주식 시장 전반에 돈이 흘러 들어오는 건 쉽지는 않을 것 같네요.

 

3. 그래서 부동산 가격은 오를까? 글쎄..

 

그래서 이렇게 풀린 돈은 부동산 시장으로 다시 돌아올 것이라고 생각합니다. 다만 부동산 가격에 미칠 영향은 제한적일 것 같습니다. 왜냐하면 하반기 부동산 시장이 어떻게 될지 예측하기 솔직히 어렵기 때문입니다. 시장 금리도, 물가도 뭔가 변곡점에 있는 상황인데다, 대외 경제 변수(우크라이나 전쟁, 미-중 갈등)도 아직 상존합니다. 매매가격이 회복되는 모습이 있지만 지역으로 보면 수도권과 세종 주택매매가격만 완연한 회복세를 보이고 있습니다. 즉, 주거환경이 좋고, 수요가 탄탄한 지역(인구가 유일하게 증가하는 지역)의 부동산 시장에만 투자금이 집중된다는 뜻입니다.

 

 

 

KB부동산 데이터허브

 

결국은 하반기 부동산 시장의 변동성이 그렇게 크지 않을 것이므로 풀린 돈이 가격에 미치는 영향이 크지 않을 것 같습니다. 여전히 관망하면서 자금을 모아야 하는 6개월이 되겠습니다(전 6개월 모아도 턱 없이 부족하겠지만 뭐 티끌이라도 모아 놓아야겠습니다).