[24년 세법개정] 공동상속주택 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 거주기간 판정 합리화

24년 세법개정 내용 중 부동산 양도소득세제 개편내용에 대해 알아보고 있습니다. 오늘은 공동상속주택 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 거주기간 판정 합리화에 대한 내용입니다.

 

24년 세법개정 부동산 양도소득세제 개편내용 (1) 1세대 판정기준 합리화  (2) 세법상 주택 개념 정비  (3) 1세대 1주택 비과세 보유기간 계산방법 명확화 (4) 공동상속주택 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 거주기간 판정 합리화 (이글) (5) 다주택자 양도소득세 중과배제 주택 추가 및 한시 배제 1년 연장

 

1. 공동상속주택의 1세대 1주택 특례 (소득세법 제155조 제3항)

 

소득세법 시행령 제155조에서 정하는 1세대 1주택 특례 중 제3항의 공동상속주택 특례가 있습니다. 1주택을 보유한 사람이 공동상속으로 주택을 추가로 취득한 경우, 그 사람이 기존 1주택을 처분할 때 1세대 1주택 비과세 규정을 그대로 적용할 수 있도록 하겠다는 뜻입니다. 즉, 기존 주택 매각으로 인한 양도세 계산 시 공동상속으로 취득한 주택을 주택 수에 포함시키지 않겠다는 뜻입니다.

 

소득세법 시행령 제155조

③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다.

 

2. (개정 내용) 공동상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 판정 방법 개정
(소득세법 시행령 제154조 제12항, 제159조의4)

 

이번에 개정된 내용은 '조정대상지역에 위치한 공동상속주택의 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용시 거주기간 요건'입니다.

 

조정대상지역에서 취득한 주택의 경우 1세대 1주택 비과세 요건은 보유기간 2년과 거주기간 2년입니다. 조정대상지역이 아닌 경우 거주기간 요건은 적용되지 않습니다. 즉 비조정대상지역에서는 2년만 보유하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다는 뜻입니다. (소득세법 시행령 제154조 제1항)

 

한편, 조정대상지역에 위치한 공동상속주택을 양도하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 요건을 적용 받고 싶으면 2년 거주기간 요건을 충족하여야 합니다. (소득세법 시행령 제154조 제12항) 이때 뭐가 이상하다는 생각이 안 드시나요? 바로 공동상속주택이란 원래 피상속인 소유였으므로 피상속인 거주기간을 그대로 적용하여야 하는 것이 아닌가라는 생각이 듭니다. 그러나 소득세법은 이미 돌아가신 분의 거주기간을 승계하지 않습니다. 민법과 상속세 및 증여세법의 법리에서도 거주기간이라는 사실 행위가 상속인에게 승계된다고 볼 논리적 근거를 찾을 수 없습니다. 그러므로 공동상속주택에 대한 거주기간 계산시에는 공동상속인 중 하나를 기준으로 거주기간을 계산하여야 합니다.

 

이번 24년 세법개정으로 이 소득세법 제154조 제12항의 공동상속주택의 거주기간의 요건이 개정된 것입니다.

 

종전	개정
소득세법 제154조 제12항	소득세법 제154조 제12항
제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.	제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다.
* 다음 순서에 따라 판정  1.상속지분이 가장 큰 상속인 2.당해 주택에 거주하는 자 3.최연장자

 

기존에는 소득세법 시행령 제155조 제3항 각 호 부분을 가져와 공동상속주택을 소유자한 것으로 보는 사람을 정하고, 그 사람의 거주기간을 기준으로 조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 요건인 거주기간 2년을 적용하였습니다.

 

그런데 이번 개정으로 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 거주기간이 가장 긴 사람의 거주기간을 해당 주택의 1세대 1주택 비과세 요건 거주기간 판정 기준으로 변경하였습니다. 거주기간 계산 방식을 납세자에게 최대한 유리하고, 간결하게 변경하였습니다. 이로써 과세관청 역시 거주기간 계산에 드는 행정비용을 조금이나마 줄일 수 있게 되었습니다. 1세대 1주택 비과세 취지에 맞게 정비가 된 것입니다.

 

참고로 조정대상지역 내 주택에 대한 양도소득세 장기보유특별공제를 적용하기 위해서도 거주기간 계산이 필요합니다. 종전에는 공동상속주택에 대한 거주기간 계산을 소득세법 제155조 제3항 각 호 부분에 따라 하였는데, 이번 개정으로 위와 동일하게 거주기간 판정 방법을 변경하였습니다(소득세법 시행령 제159조의4)