경매 공매 낙찰시 연체관리비 승계 범위

경매 공매 물건 중에 관리비가 연체된 물건이 종종 있습니다. 관리비 채권의 소멸시효 및 낙찰자 승계범위에 관하여 알아보겠습니다.

 

공매나 경매는 뭔가 문제가 있을 때 이루어집니다. 납세자가 세금을 못 내거나 채무자가 돈을 못 갚는 경우와 같은 때입니다. 이렇게 문제가 있는 물건은 더 나아가 관리비도 연체하는 경우가 많습니다. 관리비는 낙찰자들이 예상하지 못한 우발채무가 될 수 있어 유의가 필요합니다.

1. 관리비에 관한 대표적인 질문 3가지

공•경매 관하여 주변 사람들 상담해주다 보면 관리비에 대해 받는 질문을 3가지 정도로 정리해보면 다음과 같습니다.

   (1) 낙찰자는 관리비 최근 3년치만 인수하면 되나?
   (2) 낙찰자는 공용부분 관리비만 인수하고 전유부분 관리비는 인수하지 않나?
   (3) 연체료*도 인수하나?

관리비 연체에 따른 제재(위약벌) 성격으로 부과되는 추가 비용

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각각에 답을 하는 형식으로 글을 진행하겠습니다.

(1) 질문 답변 : 원칙적으로 3년치만 인수하나 예외 있으니 주의

관리비 채권은 3년의 소멸시효를 갖습니다(민법 제163조 제1호). 그리고 관리규약에서 별도로 정하지 않는 한 관리비 채권은 월별로 기한이 도래한다고 보아야 합니다. 이에 따라 소멸시효도 월별로 계산하여야 합니다. 그렇다면 납부기한으로부터 3년이 지난 연체관리비는 소멸시효 완성으로 사라집니다. 그래서 낙찰자(판례 표현으로 특정승계인 또는 특별승계인)는 납부기한 이후 3년이 지난 관리비채권을 구별하여 채권이 소멸하였다고 주장할 수 있습니다.

그러나 예외가 있습니다. 소멸시효는 청구, 압류(가압류), 채무의 승인으로 중단됩니다(민법 제168조). 또한 재판에서 확정판결 혹은 똑같은 효력을 가진 지금명령 등을 받으면 10년으로 연장됩니다. 관리사무소나 관리단 역시 이를 알규 있어서 소멸시효 3년이 그냥 흘러가게 내버려두지 않습니다. 압류나 지급명령 등을 통해 관리비 채권을 보전하려고 합니다. 이경우에는 3년이 지나도 관리비 채권이 소멸하지 않습니다. 

(2)질문 답변: 공용부분 관리비만 인수함

대법원은 관리규약에서 반대로 정하든지 유무와 관련없이 낙찰자는 공용관리비만 인수한다고 판결하고 있습니다. 대법원 판결의 근거 중 하나는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조입니다. 위법 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”고 정하고 있습니다. 대법원은 일종의 계약인 관리규약에서 전유부분 관리비까지 특별승계인(낙찰자나 매수인)이 인수한다고 정하고 있다고 하더라도 특별승계인이 전유부분 관리비를 승계하지 않는다고 판단하고 있습니다(대법원 2001. 9. 20 선고 2001다8677 전원합의체 판결).

 

이때 공용부분과 전유부분 관리비를 구분하는 기준은 각 항목별로 실제 용도에 따릅니다. 즉 명목상 전유부분 관리비로 구분되어 있더라도 실제로 집합건물(아파트, 오피스텔)의 전체 입주민을 위한 비용이라면 공용부분 관리비에 해당한다는 뜻입니다. 판례에서는 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 명목은 공공의 이익을 위한 관리비용이므로 공용부분 관리비에 해당한다고 보았습니다(대법원 2006. 6. 29 선고 2004다3598,3604 판결).

하지만 실무는 조금 복잡합니다. 관리비에서 공용관리비와 전유부분 관리비가 구분되어 있지 않은 경우가 종종 있기 때문입니다. 이 경우에는 낙찰자가 직접 관리사무소를 찾아가 공용부분과 전유부분을 구분하여 승계하겠다고 의사표시를 하고, 정당한 액수에 대하여 합의를 하여야 합니다. 

(3) 질문 답변: 연체료는 인수하지 않음

 

판례는 연체료가 관리비 연체에 따른 위약벌이라는 법적 성격을 가지고 있다고 보아 인수하지 않는다고 보았습니다. 연체료의 원인은 전 소유자가 관리비 납부의무를 지키지 못한 사실입니다. 판례는 낙찰자나 매수인한테 이 연체료를 부담시키면 의무를 위반한 사람(전 소유자)과 그에 대한 책임을 지는 사람(낙찰자나 매수인)이 달라지는 불합리한 결과에 주목하였습니다. 

 

따라서 낙찰자나 매수인과 같은 특정승계인은 연체료, 전유부분 관리비를 인수하지 않고 오직 공유부분 관리비만 인수합니다.

 

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법과 판례를 통해 위 3가지 질문에 대한 답변을 해보았습니다. 

 

(1) 낙찰자는 관리비 최근 3년치만 인수하면 되나?    - 원칙적으로 3년치만 인수하나 소멸시효 중단이나 확정판결(지급명령) 받아 10년으로 연장된 예외 유의!    (2) 낙찰자는 공용부분 관리비만 인수하고 전유부분 관리비는 인수하지 않나?    - 맞음 (공용/전유 구분은 실질적으로 판단)    (3) 연체료*도 인수하나?    - 인수하지 않음

 

공매나 경매를 하시는 분들 중에서 관리비를 생각 못하거나 가볍게 보시는 분이 가끔 있습니다. 그러나 관리비도 3-4년 연체되면 수천 만원에 이를 수 있어서 조심해야 합니다. 반대로 관리가 너무 많이 연체되어 있는 물건 경우 공용부분, 전유부분, 연체료를 구분하여 낙찰자가 인수하여야 하는 금액을 명확히 특정하면 어느 회차에 입찰을 하여야 하는지 전략이 명확히 설 수 있습니다.