온비드 공매 7월 2주차 물건분석

지난주에 소개드린 공매 매물 입찰결과와 주목할 만한 새로운 매물을 살펴보겠습니다.

 

 

1. 지난 주 상계주공아파트 입찰결과

 

지난주 상계주공아파트 3단지 입찰 결과가 나왔습니다. 이 매물은 노원역(4,7호선) 역세권에 있는 1987년식 아파트입니다. 전용 60제곱미터(약 18평)인데, 3회 유찰되어 최저입찰가가 5억 5,300만 원까지 내려왔습니다. 이 매물에 대한 상세 분석은 지난 포스팅을 참고해주세요.

 

이 물건은 결국 이번 공매에서 5억 9250만 원에 낙찰되었습니다. 최저입찰가 대비 7% 높은 금액이고, 최초 감정가에 비하여 25%나 떨어진 금액입니다. 아래 입찰금액에서 보듯이 5억 8,000만 원대 입찰이 2명, 5억 7,000만 원대 입찰이 1명있었습니다. 다들 6억 미만 대 가격이면 할 만한다고 생각했던 것 같습니다. 결국 6억을 넘지 않는 선에서 매각이 이루어졌습니다. 

 

매번 결과를 볼 때면 느끼는 거지만 실제 낙찰금액은 항상 속으로 예상했던 액수보다 좀 더 높습니다. 실제 공매나 경매에 참여할 때 제가 쓰고 싶은 금액보다 조금 더 높게 써보아야 할 것 같습니다. 정작 결과를 열어보면 그 높게 쓴 금액보다 더 높은 금액에 낙찰이 되려나요.

 

 

여튼 노원구 주택 매물들이 낙찰이 잘 되지 않는데, 간만에 낙찰이 나왔네요. 역시 역세권 아파트는 아파트인가 봅니다.

 

2. 이번주 주목할 만한 새로운 매물

 

부산의 대표 명물 아파트 남천동 삼익비치아파트 두 채가 공매로 나왔습니다(물건관리번호 : 2023-0200-009371, 2023-0200-009374). 벌써 유찰이 두 번이나 된 매물입니다.

 

남천동 삼익비치아파트는 재건축이 확정된 아파트입니다. 지난 22년 9월 사업시행인가를 받은 상태입니다. 이제 사업내용이 확정되었다는 뜻이며, 조합원 분양이후 관리처분인가를 받으면 철거와 착공이 가능해집니다. 한마디로 재건축 사업이 상당부분 궤도에 올라와 있다는 뜻입니다. (매각공고문상 이주예정일은 24년 11월, 철거예정일은 25년 7월입니다.)

 

이번 공매 물건은 공무원연금공단이 사택으로 사용하던 전용 41 제곱미터 타입(16평) 2채입니다. 각각 최저입찰가(예정금액)가 648,500,000원에 매물이 올라와 있습니다. 공무원연금공단이 사택으로 쓰던 건물이므로 권리분석이나 명도 걱정이 전혀 없는 깨끗한 매물입니다. 가장 중요한 재건축 분양권도 인정 받을 수 있습니다.

 

다만, 이 매물의 치명적인 단점이라면 두 채 중에 한 채의 매수인에게만 조합원 권리가 인정된다는 점입니다. 이게 무슨 말이냐면 조합원 분양을 신청할 수 없다는 의미입니다. 조합원 분양에서 로얄동 로얄층 매물을 다 가져가기 때문에 조합원 권리는 정말 가치가 높은 권리입니다. 그렇다면 둘 중 누구에게 조합원 권리가 인정된다는 말일까요? 아래 매각공고문을 보시죠.

 

 

 

조합원 권리는 "낙찰자간 협의를 통해 결정"하고, 매도인인 공무원연금공단은 절대 개입하지 않는다고 합니다. 결국 두 명의 낙찰자가 있다면 한쪽이 다른 한쪽에 권리금 명목으로 일정부분 보상을 하여야 할 것 같습니다. 그래도 정말 끝까지 협의가 안되었을 때는 어떻게 될까요? 이게 정말 애매합니다. 매각공고문상에 협의가 안된다면 어떻게 조정한다는 내용이 없어서 해결하기가 쉽지 않아보이네요. 법적으로도 누구에게 우선권이 없는 상황이므로 법원을 통해서 해결하기도 어려워 보입니다.

 

또 하나의 걸림돌은 높은 가격입니다. 불과 1년 전에 41타입 매매금액은 9억 대였으나 현재 41타입 매매금액은 6억원 대입니다. 최저입찰가격이 6억 4,800만 원이나 하므로 굳이 매각에 들어올 사람이 없을 것 같습니다. 벌써 2회나 유찰되었는데 가격을 떨어뜨릴 생각이 없는 것 같습니다. 

 

구미가 조금 당기지만 여러모로 아쉬운 매물입니다.