저출산으로 인한 경제 변화에 주목해야 하는 이유1 - 부동산

아이를 갖고 나니 저출산 문제가 새삼 심각하다는 사실을 느낍니다. 엄청난 사회변화가 있을 것으로 예상되는데, 이 변화로 인하여 산업구조도 크게 바뀔 것 같습니다.

1. 저출산 심각하다

심각하다는 건 다들 알고 계실 겁니다. 일단 OECD 국가 중 21년 출산률 0.81명으로 최저 출산율을 기록 중이고, 그마저도 다른 꼴지 그룹이 1명대인데, 우린 0명대입니다(망했어요). 통계청 자료에 따르면 22년 출산율은 0.78명으로 더 하락했습니다.

 

 

출처: OECD

그런데 이게 더 암담한 이유는 현재 20-30대 숫자도 과거보다 줄어든 숫자이므로 자출산의 악순환은 가속될 것이라는 점입니다(애 낳을 사람 자체가 없어요).

 

2. 부동산에 미치게 될 영향

저출산의 현상이 가장 먼저 도달한 곳은 학교와 병원입니다. 도심지의 초등학교가 폐교되고, 지방대학교들이 대량 미달 사태를 겪고 있습니다. 병원은 어떻습니까. 산부인과는 수년 전부터 이미 위기를 겪었고, 그 여파는 소아청소년과로 이어지고 있습니다.

인간의 삶에 가장 필요한 세 가지 의식주는 옷, 음식, 집입니다. 저출산으로 직격탄을 맞을 산업이 한둘이 아니지만 특히 부동산은 그 중에서 가장 여파가 크게 미칠 것으로 보입니다. 예를 들면 다음과 같은 영향입니다.

 

• 주택 수요의 감소

인구가 줄어들면 부동산 수요 자체는 감소할 수 밖에 없습니다. 지방은 인구 감소, 노령화로 인한 소멸 위기에 처해있습니다. 향후 빈집이 크게 늘어 치안, 도시미관상 큰 사회 문제가 될 것입니다. 이런 상황에서 전반적인 부동산 수요는 크게 낮아질 것이고, 주택가격 붕괴가 지방에서부터 시작될 가능성이 높습니다. 물론 이 여파가 수도권까지 미치기는 힘들겠지만 수도권 주변부 역시 공동화 현상을 겪게 될 것으로 보입니다.

 

• 재개발, 재건축 부진

재개발, 재건축은 지역 개발 및 정비, 건설 산업, 지역구 국회의원 및 기초자치단체장의 표와 같은 이해 관계로 얽힌 아주 복합적인 기획입니다. 재개발, 재건축이 지금까지 승승장구 할 수 있었던 이유는 용적율을 높여 신규 분양분을 창출하고, 그 분양대금으로 사업을 성공적으로 마무리할 수 있었기 때문입니다. 

 

그러나 저출산 심화로 인구가 줄어들면 더 이상 이러한 성공방정식이 작동하기 어렵습니다. 재개발, 재건축 부진은 국내 건설사들에게 큰 위기가 될 수 있습니다. 반면 인테리어, 리모델링 업체, 가구, 조명 등의 수요가 크게 증가하여 관련 산업이 발전할 가능성이 높습니다.

 

• 1인 가구 증가로 인한 관리 및 치안문제

저출산 및 인구 감소로 인하여 지역에 빈집이 늘어나고, 1인 가구가 증가하고, 지역 공동체가 무너지고, 인구 이동이 잦아 익명성이 높아지고. 이 모든 현상이 결국 가르키는 방향은 관리산업 및 치안산업의 발전입니다.

 

시장조사기관 마켓스앤마켓스(MnM)에 따르면 2020년 전 세계 공공안전 및 보안 시장은 3,650억 달러로 연평균 7.2% 성장하여 2025년에는 5,165억 달러로 성장할 것으로 전망했다고 합니다. 아쉽게도 국내 데이터는 없지만 스마트 치안산업의 성장은 필연적입니다.

또한 노령화로 인한 실버산업 발전의 일환으로 부동산 관리, 신탁 산업, 요양산업이 크게 발전할 것입니다. 

 

3. 반론: 가구수 증가가 압도할 것이다?

 

위와 같은 문제에 관하여 일부에서는 약 20년 전에도 인구 감소로 인한 부동산 붕괴론이 유행했으나 이는 지난 7년간 보기 좋게 무너졌다고 말합니다. 인구의 감소보다 가구수의 증가에 주목했어야 한다는 점입니다.

 

안타깝게도 이러한 반론은 이제 더 이상 통할 것 같지 않습니다.

 

이제 대한민국 인구는 21년 기준으로 정점을 찍었고, 순감소 국면에 들어섰습니다. 

 

위와 같은 반론이 가능했던 10년 전 상황과 다르게 세대수(가구수) 증가율이 크게 둔화되었습니다. 증가율이 15년 만에 0 프로대로 떨어진 것입니다. 드디어 부동산 수요를 받쳐주던 마지막 기둥이 사라진 것일까요.

 

제가 봤을 때 부동산 수요가 아직 죽지 않았다는 희망은 도시(수도권) 집중화에 있습니다. 일단 지방이 다 망하더라도 산업과 인프라가 잘 갖춰진 서울이나 주변 수도권의 부동산 수요는 무너지지 않을 것이라는 점입니다. 저도 이 점은 잘 모르겠습니다.  

 

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이런 저런 고민 중에 삼프로 티비에서 저출산 관련 기획을 했더군요. 정말 좋은 영상이니 꼭 보면 좋겠습니다. 생각보다 심각한 상황임을 전제하고 다양한 사회의 변화와 그 변화 속 기회에 관하여 잘 설명해주고 있는 것 같습니다.

 

https://youtube.com/playlist?list=PLQvqXcm97CTCD1zn3ZAhpqpcCjxQveGCc 

소멸하는 한국