전세가 없어지면 어떻게 될까?

원희룡 장관은 지난 5.16. 전세사기의 후속대책으로 전세 제도 개혁을 논의 중이라고 말했습니다.

전세가 없어지게 될까요? 만약 사라지면 주택임차 시장은 어떻게 바뀌게 될까요?

1. 전세가 사라질 수 있을까?

전세는 한국 주택시장에만 존재하는 특수한 개념입니다. 영어로 쓸 때도 ‘jeonse'라고 표현할 정도로 이를 대체할 수 있는 외국 개념이 없다고 합니다. 마치 ’jaebul'과 같은 개념인가 봅니다.

가. 전세제도의 장점

전세 제도는 나름 순기능을 했습니다. 간단히 살펴보면 다음과 같습니다.

(임차인 입장)

• 월세 비용이 발생하지 않는다
• 전세자금대출을 받을 수 있다(대출금리가 시중금리보다 낮음)
• 전세자금을 갚아 나가며 자산을 불릴 수 있다
• 목돈을 들이지 않고 정주요건 좋은 지역으로 낮은 비용으로 이동 가능하다

 

(임대인 입장)

• 목돈으로 은행이자 수입을 거두거나 투자를 통해 자본소득을 거둘 수 있다
• 적은 돈을 들이고 취득가능(전세금만큼 부채 적게 일이킬 수 있음)
• 주택거래가 늘어난다. 환금성, 시장가격형성의 장점

나. 전세제도의 단점

전세제도는 도시화가 급격하게 진행되면서 주택공급과 수요가 같이 증가하고, 고성장•고금리가 유지될 때 그 강점이 극대화 되는 제도입니다.

그러나 그 반대 상황이 발생하는 순간 전세제도 강점은 사라지고, 단점이 부각됩니다.

• 경기침체로 인한 자산(부동산) 하락기에 역전세 현상 발생
• 전세대출로 인하여 전세값 마련이 쉬워져 집값 상승 부추김
• 임대인이 목돈으로 돈을 굴릴 투자처 찾기 어려워짐
• 임대인의 소자본 또는 무자본으로 갭투자 증가(다음 전세세입자가 현 세입자들에게 보증금 직접 전달하는 관행이 이를 부추김)
• 전세사기

다. 전세는 시장에서 자연스럽게 사라지기 어렵다

전세는 너무 오랫동안 우리 경제와 생활에 깊게 뿌리를 내렸습니다.  제도적으로 강제적으로 폐지하려고 하다가는 지난 정권의 임대차 3법 개정 때와 같은, 아니 이보다 더 큰 혼란을 불러 올 수 있습니다.

• 집 값이 너무 높다 - GDP 대비 주택시가총액은 3.2배 수준임. 부동산 특히 아파트 시장에서 전세의 역할 고려하면 전세 폐지시 급격한 아파트 시세 변동을 가져올 것
• 임대사업자나 임대인에게 임차보증금 자금상환 압박으로 대혼란 발생 예상 - 목돈을 돌려주고 월세로 전환하여야 하나 가계부채 증가 또는 경매로 넘어가는 물건 증가할 것
• 월세 전환 시 현행 집값 반영하면 임차인의 주거비 비용이 폭증할 수 있음

2. 만약 전세가 사라지면 주택임차 시장은 어떻게 변할까?

만약 전세가 사라지면 전부 월세 계약형태로 전환될 것입니다. 전세가 없는 일본, 미국, 유럽의 사례를 참고할 수 있습니다. 결국 자가와 월세로 이원화 되고, 주택가격 양극화도 심화될 것으로 보입니다.

1. 사실 현재 전세 계약은 전체 주택임대차 계약의 15퍼센트에 불과합니다. 20년전 30퍼센트가 넘었던 것에 비하면 절반으로 줄었습니다. 그러나 전세보증금은 더증가했습니다. 2017년 말 770조9천억원에서 2022년 말 1058조3천억원으로 5년 새 287조4천억원(37.3%) 증가한 셈입니다. 결국 이는 주택가격 상승 때문입니다.
2. 자가와 월세로 이분화되면 일시적으로 자가구매 수요가 폭등할 것입니다. 전세는 우리나라에서 자가 마련의 사다리로 인식되기 때문이죠. 저 큰 규모의 보증금을 일시에 돌려줄 수 있는 자금 여력이 없는 집주인들은 임차인에게 주택을 매각하려 하거나 이도저도 안되면 해당 물건은 경매가 진행될 것입니다.
3. 주로 저소득층, 1인 가구 등이 거주하는 빌라, 오피스텔, 원룸 등은 월세 비중이 절대적입니다. 전세가 사라지면 전세자금대출 등과 같은 주택정책금융도 사라질 것입니다. 중산층 중 목돈 마련하기 힘든 사람들, 아파트 월세가 감당하기 어려운 경우 빌라로 밀려나가 일종의 풍선효과가 발생할 것으로 예상됩니다.

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현재 경기 국면, 우리 사회 변화 상황을 고려하면 전세 제도의 단점이 부각되는 국면인 것인 확실합니다. 게다가 전세사기 등이 심각한 사회문제인 상황에서 이에 대한 보완이나 본질적 개선이 필요합니다.

그러나 전세 제도가 내 집 마련 사다리라는 순기능을 갖고 있다는 점을 고려하면 절대 급격하게 폐지하는 일은 없어야 할 것입니다.