당해세에 관하여 알아보겠습니다 - 공매와 경매 ②

부동산 경매, 공매 중 배당순위 상위를 당당히 차지하고 있는 당해세라는 개념에 대하여 알아보겠습니다.
 

부동산 공매 시리즈 1. 공매란 2. 공매, 경매 배당순위① - 일반 3. 공매, 경매 배당순위② - 당해세 (이 글) 4. 공매, 경매 배당순위③ - 조세 법정기일

 

 

1. 당해세의 정의

 
당해세란 경매, 공매의 대상이 된 부동산에 관한 세금이라는 의미입니다.

세금이란 과세대상에 따라서 소득세, 소비세 등으로 나눌 수 있습니다. 소득 전반에 붙는 세금(소득세), 재화나 용역의 거래(소비)에 대해 붙는 세금(부가가치세) 등으로 말이죠. 이때 특정 재산에 붙는 세금이 존재합니다. 경매에서는 이러한 세금을 당해세라 합니다.

 

경매와 공매에서는 당해세를 우선 배당할 수 있다는 원칙이 있습니다. 일부 조세채권의 실현을 우선시하는 공익적 요청에 따른 원칙입니다.

 

국세기본법 제35조 제3항, 지방세기본법 제71조 제1항 제3호에서 당해세에 대한 내용을 규정합니다. 이때 유의할 점은 당해세라는 표현은 사용하지 않는다는 점입니다.

 

2. 당해세의 종류

당해세는 공매대상 부동산에 관한 국세와 지방세 모두를 의미합니다.

국세 중 당해세는 상속세, 증여세, 종합부동산세입니다. 상속세와 증여세는 상속행위 및 증여행위로 인한 부의 이전을 과세대상으로 삼습니다. 그래서 개별 재산이 상속되거나 증여되면 상속인과 수증자에게 세금을 매기게 되는데 상속재산이나 증여재산이 부동산인 경우 해당 상속세와 증여세는 해당 부동산 공매에서 당해세로 우선 변제가 됩니다. 또한 종합부동산세는 해당 부동산에 직접 부과되는 세금이므로 당해세에 해당합니다.

 

업데이트가 되지 않은 자료들을 보면 종합부동산세 대신 재평가세라는 표현이 있는데, 이는 완전 틀린 내용입니다. 재평가세는 2005. 1. 5.부로 국세기본법에서 규정한 당해세에서 제외되었습니다.

 

지방세 중 당해세는 재산세, 자동차세(자동차 소유에 대한 자동차세만 해당한다), 지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당한다) 및 지방교육세(재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세만 해당한다)를 의미합니다. 사실상 가장 큰 부분은 재산세에 해당합니다.

 

3. 당해세의 배당순위 - 주의, 또 주의!

당해세는 경매, 공매에서 각종 비용을 제외하면 최우선변제되는 소액임차보증금, 3개월  임금채권, 3년 분 퇴직급여 다음에 가장 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 다시 말하면 당해세 채권이 다른 담보물권(전세권, 질권, 저당권, 대항력 갖춘 임차권, 가등기 담보권) 및 다른 조세채권 보다 법정기일이 늦는다고 하더라도 우선적으로 변제 받을 수 있다는 뜻입니다.

 

당해세가 다른 채권을 무조건 이긴다는 것인데, 이는 정말 강력한 효과입니다. 다른 채권자들이 당해세에 절대 우선하여 배당받을 수 없다는 뜻입니다. 다시 말하면 아무리 임차인이 일찍 대항력을 갖춰도 혹은 채권자가 담보물권설정을 빨리하였어도 당해세가 크다면 배당을 전혀 받지 못하게 될 수 있다는 점입니다.

 

국세기본법과 지방세기본법에 당해세에 대하여 설명하는 조문이 있으나 당해세라는 개념을 따로 규정하지 않아 자칫 실무를 잘 모르면 불의의 타격을 받을 수도 있습니다. 따라서 경매와 공매 시 당해세 여부를 반드시 사전에 확인하여야 합니다. 이것이 권리분석의 중요한 기초 중 하나입니다.