공매와 경매 배당순위에 관하여 알아보겠습니다①

공매와 경매에 관하여 공부하고 있습니다. 그래도 민법과 세법을 공부해서인지 생각했던 것보다는 수월하게 이해하고 있습니다. 오늘은 공매와 경매 공부하며서 가장 중요한 배당순위에 관하여 알아보겠습니다.

 

 

지난 시간에 간단히 알아보았지만 다시 한번 이야기 하자면 공매에 관한 내용과 절차를 규정한 법률은 국세징수법, 지방세징수법, 관세법과 같은 세법입니다. 세금 체납으로 인한 공매가 공매 중 대부분을 차지 하고 있기 때문에 세법에서 이를 규정하고 있는 것으로 보입니다. 반면 일반경매는 민사집행법에 따릅니다. 

 

2023.04.29 - [부동산 투자] - 공매에 관하여 알아보겠습니다

공매에 관하여 알아보겠습니다

 

 

1. 배당원칙 - 말소기준권리 이후 권리는 소멸함

 

일단 부동산 공매든 경매든 말소기준권리를 기준으로 이보다 늦은 권리는 모두 소멸하는 것이 원칙입니다. 이를 소멸주의라고합니다. 부동산은 그에 대한 소유권 및 제한물권이 (유치권 제외) 부동산등기부등본에 모두 표시가 됩니다. 따라서 말소기준권리를 알면 권리분석이 어렵지 않습니다.

 

2. 세금 및 각종 정책적으로 보장되는 선순위 채권이 존재함

 

그러나 실제로는 이보다 더 복잡합니다. 공매나 경매 대상이 되는 부동산에는 민사, 상사상 채권 뿐만 아니라 국가, 지방자치단체 등이 가지는 조세채권이 걸려 있기 때문입니다. 그나마 조세채권은 압류라는 형식을 취하므로 외부에서도 어렵지 않게 파악이 가능합니다. 그러나 정책적으로 선순위로 권리로 인정되는 채권들은 압류로 들어오지 않으면 제대로 파악하기가 어렵습니다. 바로 경매를 어렵게 만드는 부분이 바로 공시되기 어려운 선순위 채권들의 존재 때문입니다.

 

3. 배당순위

 

공매와 경매는 배당순위는 동일합니다(0, 1순위에서 (경매), (공매)로 표시한 부분만 다를 뿐). 결국 어떤 채권자(국가, 지자체 혹은 일반 채권자)가 피담보채권을 강제로 회수하기 위해 담보부동산에 대한 매각을 신청했느냐에 따라 달라질 뿐, 다수의 채권자의 만족을 위한다는 그 본질은 똑같습니다. 게다가 공매나 경매의 배당순위를 다르게 하면 채권자나 채무자의 혼란이 발생할 수 있습니다. 그래서 공매과 경매의 배당순위는 동일할 수 밖에 없습니다. 

 

위를 고려하며 공매와 경매의 배당순위를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

배당순위	항목
0순위	체납처분비 (강제징수비)
1순위	강제집행, 경매, 파산 절차 비용
2순위	최우선변제 임차보증금, 최종 3개월분의 임금 및 재해보상금, 최종 3년분의 퇴직급여
3순위	당해세
4순위	전세권, 질권, 저당권, 대항력 갖춘 주택전월세보증금반환채권, 담보가등기, 당해세 이외의 각종 국세와 지방세 - 등기일자 및 법정기일 선후
5순위	일반임금채권
6순위	4순위 담보물권보다 법정기일이 늦은 조세채권
7순위	국민연금보험료, 국민건강보험료, 고용보험료, 산재보험료 등의 공과금
8순위	가압류,일반채권 (비율에 따른 배당)

 
 

 

 

공매와 경매의 배당순위는 딱 두가지만 기억하면 됩니다.

 

1. 첫번째, 공매와 경매든 배당순위는 똑같다.
2. 두번째, 당해세, 선순위 임금채권(3개월, 3년), 대항력 있는 임차인을 주의하자

 

구체적인 내용은 앞으로 펼쳐질 다음 글에서 자세히 살펴보겠습니다.

 

부동산 공매 시리즈 1. 공매란 2. 공매, 경매 배당순위① - 일반 (이 글) 3. 공매, 경매 배당순위② - 당해세  4. 공매, 경매 배당순위③ - 조세 법정기일