서울 아파트 전세가가 계속 하락 중입니다. 부린이 입장에서 몇가지 자료로 2023년 서울아파트 전세가 어떻게 될지 예측해봅니다.
KB부동산 데이터허브의 주간 아파트 전세가격지수에 따르면 서울 아파트 전세가격은 22년 7월 정점을 찍은 후 계속 하락 중입니다. 조만간 2년 전인 21년 1월의 전세가격지수로 떨어질 것 같습니다. 당분간 이 추세가 계속될 것 같습니다.
1. 전세가 중요한 이유
전세가는 아파트의 실거주수요를 반영합니다. 그런데 아파트 매매가격은 실거주가치 + 투자가치로 정해진다고 볼 수 있죠. 아파트 매매가격에서 실거주가치를 가늠할 수 있는 척도가 바로 전세가격인 것입니다. 그래서 전세가율*이 해당 아파트단지가 저평가 혹은 고평가 되었는지 판단하는 데 중요한 지표가 됩니다.
전세가율(%) = 전세가격 / 매매가격 * 100
2. 전세가 지난 3년간 왜 급격하게 변동했는가
이 부분을 제대로 분석할 수 있는 전문가는 아닙니다. 그래서 최근 삼프로티비에서 들은 영상을 인용하고자 합니다. 부동산이슈를 나름 중요하게 다뤄온 삼프로티비에서 재야의 전문가라고 소개한 분전리서치 김건우 대표입니다. 데이터에 기반하여 객관적으로 설명해주는 점이 마음에 들었습니다.
(33) (1부) 부동산 바닥은 전세가에 달렸다 (분전리서치 김건우 대표) - YouTube
김건우 대표가 제시한 원인은 1) 임대차3법 시행에 따른 수급왜곡, 2) 초저금리입니다. 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법으로 계약갱신청구권과 전월세상한제가 시행되었습니다. 전세임차인들이 계약갱신권을 행사하여 20년~21년까지 전세매물이 급격히 줄자 전세 호가가 올라가기 시작했습니다. 수요자들이 올라간 호가를 못 받았으면 다시 시장이 안정화되었겠지만 코로나로인한 초저금리가 유지되어 전세를 구하던 임차인들이 이 높은 호가를 받아내 결국 전세 가격의 급등을 불러왔다고 김건우 대표는 분석했습니다. 실제로 금융위원회의 가계대출 자료를 찾아보니(아래) '20.7.부터 가계대출 증가율은 급등하여 '21.7에 정점을 찍었습니다.
3. 2023년 서울 아파트 전세가의 향방은 어떻게 될까
김건우 대표가 제시한 원인 중 하나인 금리는 점차 내려갈 것으로 보입니다. 일단 시장 금리는 정점을 찍은 것처럼 보입니다. 미 연준의 기준금리 인상은 아직도 좀 더 남은 것 같지만 정점이 거의 다 왔다는 게 시장의 중론인 것 같습니다.
임대차 3법으로 인한 전세시장의 수급 왜곡은 현재 전세가 급락이란 또 다른 이상 현상을 가져왔습니다. 그러나 서울 아파트 전세가격은 IMF와 현재를 제외하고 하락한 적이 없었던 점을 고려하면 조만간 그 변동폭을 줄여갈 것이라 예상합니다. 결국 계약갱신권 시행 기간이 길어질 수록 전세값이 안정화될 것 같습니다.
결국 중요한 것은 전세 공급량이 될 것 같습니다. 23년 서울 입주예정 아파트는 22,820가구 입니다. 그 중에서 개포프레지던스자이 2023년 2월 3,375세대, 래미안원베일리 2023년 10월(8월에서 최근 2개월 연기 발표) 2,990세대가 주요 단지입니다. 이 공급량은 2022년과 큰 차이가 없고, 지난 4~5년 추세상 그리 높은 공급량은 아닙니다.
아마 2023년에는 전세가격 하락폭이 2022년보다는 크게 줄거나 전세가격이 안정화되지 않을까 조심스럽게 전망해봅니다. 23년 말 이사를 가야하는 입장에서는 좀 더 떨어지면 좋지만.
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