수익형 부동산 첫구매 시 확인할 사항(3) - 세금

수익형 부동산 구매 시 신경 써야 할 절차 및 내용을 시리즈로 소개하고 있습니다. 이번 포스트는 그 중 세 번째 절차인 세금입니다.

 

이 시리즈 글은 여기를 참고해 주세요. 1편 - 매물 결정 및 매매 2편 - 비주거용 임대사업자등록 3편 - 매수 시 부가세, 취득세 (이 글) 4편 - 물건 정비 및 내부 수리 5편 - 임차인 맞추기

 

 

수익형 부동산 구매 및 임차 시, 부가세와 취득세, 소득세를 납부해야 합니다. 취득 시 문제가 될 수 있는 세금인 부가세와 취득세 중심으로 살펴보겠습니다. 운영시 발생하는 임대소득 및 부가세는 다음번에 더 설명하도록 하겠습니다.

1. 부가가치세는 사업자 간에 부동산 물건을 사고 팔 때 부과될 수 있습니다.

지난 글에서 자세히 설명했으니 간략하게 말씀드리겠습니다. 임대사업자 혹은 법인 간 부동산 매매는 부가가치세의 과세대상인 "재화의 공급"에 해당하여 부가가치세 대상이 됩니다. 그런데 우리 부가가치세법은 제10조 제9항 제2호 및 이에 따른 부가가치세법 시행령 제23조에서 사업을 포괄적으로 양도하는 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는다고 정하고 있습니다.

따라서 매도인과 매수자가 [임대사업자] 혹은 [임대사업을 주된 사업으로 하는 법인]인 경우 이들 간의 주택, 상가나 오피스텔 매매는 사업의 포괄적으로 양수에 해당하여 부가가치세 납세대상이 되지 않는 것입니다.

단, 임대사업을 하지 않는 법인이 사업자로부터 부동산을 매입하는 경우 부가세를 부담해야 하니 주의해야 합니다.

2. 상업 부동산 취득 시 취득세 부담해야 합니다.

 

부동산을 취득하는 경우 취득세를 납부하여야 합니다. 취득세액 결정의 기초가 되는 과세표준은 "취득 당시 시가"로 합니다. 취득세의 세율은 부동산의 종류마다 다릅니다. 일단 수익형 부동산의 경우 4%의 취득세 및 0.4%의 지방교육세, 0.2%의 농어촌특별세 등 총 4.6%의 취득세를 부담하여야 합니다. 예를 들어 8000만원을 들여 상가를 매입했다면 취득세는 368만원 정도 부과된다는 이야기입니다.

 

그렇다면 부동산 취득은 원칙적으로 등기하는 것을 의미합니다. 그런데 등기 없이 사실상 혹은 차명으로 취득하여 취득세를 우회할 수 있을까요? 우선 차명으로 부동산 취득하는 경우 그 등기는 부동산 실권리자명의의 등기에 관한 법률상 무효이고, 과징금 대상입니다. 이건 사법상 효력입니다. 그렇다면 세법상은 어떨까요? 지방세법은 이런 행위까지 실질적으로 취득으로 보아 취득세를 부과하고 있습니다. 다만 지자체에서 조사를 해서 밝혀내야하는 사항이겠죠.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다.

 

한편, 법인을 통하여 부동산을 취득하는 경우는 법인을 지배하는 개인으로서 취득세를 회피할 수 있을까요? 지방세법은 특정 법인의 과점주주는 법인의 부동산을 취득한 것으로 간주하여 법인과 함께 연대납세의무를 부과 받을 수도 있습니다. 심지어 법인이 신탁계약을 통하여 수탁자에게 등기가 넘어간 신탁재산 역시 취득세 부과 대상 부동산에 포함됩니다.

 

⑤ 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 「지방세기본법」 제46조제2호에 따른 과점주주(이하 “과점주주”라 한다)가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등(법인이 「신탁법」에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기ㆍ등록이 되어 있는 부동산등을 포함한다)을 취득(법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다)한 것으로 본다. 이 경우 과점주주의 연대납세의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조를 준용한다.