수익형 부동산 첫구매 시 확인할 사항(5) - 임차인 맞추기

수익형 부동산 첫구매 시 확인할 사항을 다음 다섯 가지 절차로 나누어 알아보고 있습니다.

지난 글은 다음을 참고하시기 바랍니다.
1편 - 매물 결정 및 매매
2편 - 비주거용 임대사업자등록
3편 - 매수 시 부가세, 취득세
4편 - 물건 정비 및 내부 수리
5편 - 임차인 맞추기 (이 글)

오늘은 그 마지막인 임차인 맞추기입니다. 임대료 잘 내고 장소를 깨끗하게 쓰는 임차인을 들이는 게 목표입니다. 이를 위해서 크게 보면 업종과 계약기간을 고려하여야 합니다.

1. 업종

상가를 매입한 경우 일반적으로 근린생활시설에 세입자를 받게 될 것입니다.

근린생활시설이란 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설을 말하며, 규모와 시설의 종류에 따라 '제1종 근린생활시설'과 '제2종 근린생활시설'로 나누어집니다.

건축법 시행령 별표1 제3호 및 제4호에서 근린생활시설 1종과 2종을 구분하고 있구요. 통상 1종이 더 소규모, 생활밀접 용도이고, 2종은 그 보다는 크고, 다채로운 업동을 포함합니다. 그중에 단란주점(바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것), 안마시술소, 노래연습장 등이 있습니다.

한마디로 주택이 아닌 상업용으로서 상가, 병원 등이 입점할 수 있는 시설이란 뜻입니다.

그래도 사실 업종이 워낙 다양하다보니 어떤 게 좋다고 말하긴 어렵습니다. 그래도 학원, 과외교습소, 기업 사무실 등이 무난합니다.

단, 반드시 피해야 하는 업종이 있습니다. 예를 들어 불법성인오락실이나 유사성매매업소(본격은 당연 안됨)는 특히 조심하셔야 합니다. 이들은 월세를 많이 줍니다. 기존 임차인으로 있다면 수익률이 10%에 가깝습니다. 그러나 이들은 현행법상 영업자체가 불법입니다. 임대인이 이들의 영업사실을 알고도 임대해줬거나 알고도 묵인한다면 공범이나 방조범으로 처벌을 받을 수 있습니다.

2. 계약기간

상가 임차 계약에는 상가임대차 보호법이 적용됩니다. 이 법은 최소 계약기간을 1년으로 정하고 있고, 임차인은 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 갱신권을 행사한 경우 임차료를 연 최대 5%만 올릴 수 있습니다. 이밖에도 다양한 내용이 있으나 계약기간만 집중해서 보겠습니다.

수익률 측면에서 계약기간은 1년 보단 2-3년이 좋습니다. 첫번째 장점은 월세를 꾸준히 받을 수 있다는 점입니다. 1년 계약이면 세입자가 더 자주 바뀌게 될 수 있습니다. 2-3년 월세 수익이 안정적이면 이자상황 및 관련 금융 계획에 훨씬 유리합니다.

두번째 장점은 1년 계약에 비해 부동산중개수수료 등 기타 지출을 덜 하게 될 가능성이 높다는 점입니다. 첫번째 장점과 유사한데, 세입자가 바뀌면 새로운 임차인을 들이기 위해서 부동산중개수수료를 지급해야 하고, 혹시 세입자가 구해지지 않거나 전 세입자가 상가를 훼손시키거나 지저분하게 사용한 경우 각종 도배, 수리비 등을 지출하여야 합니다. 1년 계약은 이러한 지출이 더 자주 발생할 수 있습니다.