과점주주 간주취득세를 이용 부동산 취득세 줄이기

부동산을 매수할 때 취득세액이 생각보다 높습니다. 그래서 취득세를 줄이기 위한 여러 방법들을 동원합니다. 그중 부동산 법인을 통한 취득이 있습니다. 이때 과점주주 간주취득세라는 특별 취득세가 부과될 수 있습니다.

 

 

과점주주 간주취득세란 법인의 주식을 취득하는 경우 실제 부동산을 취득한 것으로 보아 취득세를 매기는 것입니다. 즉, 주식 취득으로 인해 과점주주가 되거나 과점주주의 지분이 증가할 경우, 해당 주식을 부동산으로 간주하여 부과하는 취득세를 말합니다. 이는 부동산 시장의 투기를 억제하고, 과점주주의 부당한 이득을 방지하기 위한 조치입니다.

 

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
⑤ 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 「지방세기본법」 제46조제2호에 따른 과점주주 중 대통령령으로 정하는 과점주주(이하 “과점주주”라 한다)가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등(법인이 「신탁법」에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기ㆍ등록이 되어 있는 부동산등을 포함한다)을 취득(법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다)한 것으로 본다. 이 경우 과점주주의 연대납세의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조를 준용한다.

 

적용 요건

 

(1) 과점주주: 과점주주란 회사의 발행주식 총수의 50% 초과 소유하면서 동시에 권리를 실질적으로 행사하는 주주를 의미합니다(이때 주주 1명과 특수관계인 지분을 합하여 50%를 초과해도 동일하게 적용됩니다). 즉, 50% 초과 소유하였더라도 권리를 실질적으로 행사하지 않으면 과점주주에 해당하지 않습니다. 권리를 실질적으로 행사한다는 의미는 주주 권한 중 공익권(주주총회 참여, 표결 등), 자익권(배당 등)을 실질적으로 행사하는 자여야 한다는 뜻합니다. 

 

(2) 주식 취득: 과점주주가 되기 위한 주식 취득이 발생했을 때 적용됩니다. 다만 법인 설립시 취득하는 경우는 제외합니다. 그러나 기존 주식에 대한 추가 취득은 주식 취득에 포함됩니다. 기존 취득시 50%가 되지 않더라도 추가 취득 시 50%를 초과하면 과점주주가 됩니다.

효과

 

취득세 부과: 과점주주가 되거나 그 지분을 증가시킨 경우, 해당 주식에 대해 취득세가 부과됩니다. 이때 과세표준은 부동산 취득세와 유사한 방식으로 계산됩니다. 다만 세율에서 차이가 납니다. 이에 대해서는 아래에서 따로 자세히 설명하겠습니다.

 

과세표준: 취득세의 원칙적인 과세표준은 취득당시 가액으로 하여야 합니다. 다만 지방세법 제10조의6 제4항은 과점주주 간주취득세의 '취득당시 가액'에 대하여 "해당 법인의 결산서와 그 밖의 장부 등에 따른 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다."고 규정합니다. 즉, 장부가액 과점주주의 지분비율에 따라 안분한 금액이 과세표준이 됩니다.

 

세율: 2.2% (농어촌특별세 포함), 지방세법 제15조 제2항 제3호

 

납부 의무자: 취득세는 주식을 취득한 과점주주가 납부해야 합니다.

 

일반 취득세와 차이점 - 세율

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일반 취득세율과 가장 큰 차이점은 세율입니다. 부동산의 일반 취득 세율은 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)이나 과점주주 간주최득세율은 2.2%(농어촌특별세)입니다. 그래서 세율 부분을 따로 설명하여야 합니다.  사실상 이 글을 쓰는 이유이기도 합니다.

 

4.6% > 2.2%

 

 

일반 취득세가 2.4% 가량 높습니다. 따라서 부동산에 투자하려는 경우 부동산을 직접 매수하는 것보다 부동산 자산을 보유한 법인의 취득을 하는 것이 훨씬 이득입니다. 물론 매도인이 부동산을 보유하고 있는 소유자가 개인이 아니고 법인이어야 적용될 수 있습니다. 다만 대형 부동산 프로젝트의 경우 초기에 PF를 통하여 특수목적법인이 토지 매입이나 건물 매입을 진행하는 경우가 많습니다. 이럴 경우 본 투자자가 특수목적법인의 주식을 인수하는 경우 해당 토지나 건물에 대한 취득세를 아낄 수 있는 것입니다.