수익형 부동산 첫 구매 시 확인할 사항(4) - 물건 정비(내부수리)

지난 세 번의 글에서 수익형 부동산을 첫 구매시 챙겨하야 할 사항을 알아보았습니다(계약, 사업자등록, 세금). 네번째는 물건 정비입니다.

이 시리즈 글은 여기를 참고해 주세요. 1편 - 매물 결정 및 매매 2편 - 비주거용 임대사업자등록 3편 - 매수 시 부가세, 취득세  4편 - 물건 정비 및 내부 수리 (이 글) 5편 - 임차인 맞추기

 

 

<수익형 부동산 첫 구매 시 확인할 사항 5가지>

1. 부동산계약	2. 사업자등록	3. 세금	4. 내부 수리	5. 임차인 맞추기
수익률 평가 대출여부 판단 매매계약 대리인 계약	비주택임대사업자 등록 일반과세/간이과세 사업자등록 소요 기간	부동산 매매시 부가세  취득세(개인/법인) 소득세(임대소득)	도배 및 장판 인테리어 수리	계약기간 업종

 

1. 내부 수리는 필수는 아니나 웬만하면 하면 좋다

 

부동산 임차를 위해서는 내부 인터레어나 도배, 장판 등을 손 봐야 할 때가 많습니다. 물론 부동산이 상태가 좋거나 수요가 폭발해서 임차가 잘 된다면 상관 없습니다. 그렇지만 대부분 물건은 수리나 정비해야 할 부분이 많이 생깁니다. 어차피 나중에 임차인 받아서 수리하느니 미리 수리하거나 정비해서 임차인을 하루라도 빨리 받는 게 돈을 버는 일입니다.

또 다른 장점이 있습니다. 인테리어를 통해서 임대료를 상승시킬 수도 있습니다. 특히 낡은 건물이라면 주변 호실 및 인근 지역의 물건과 차별화를 할 수 있어 월세 5만~10만원을 더 받을 수도 있습니다. 물론 인테리어 비용과 잠재적 이익을 비교형량 하여 적정한 비용을 찾아야 합니다. 

2. 이번에 매입한 오피스텔 도배 및 내부 수리 과정

 

이번에 매입한 오피스텔은 장판은 하지 않고, 몰딩 - 도배 - 내부수리만 했습니다.

 

(1) 내부 수리 전 놓친 사항

매입 과정에서 반드시 주요 설비나 가구, 도배, 장판 부분은 꼼꼼히 확인해야 합니다. 손상된 부분이 있으면 매도인과 협의하여 비용을 받거나 양도금액을 조정할 수 있습니다.

 

저는 이번에 기존 임차인 물건 때문에 제대로 파악하지 못한 부분이 크게 두 가지 있었습니다. 

① 벽에 붙은 거울

② 에어컨 배관 재활용 여부

아래서 더 자세히 설명하겠습니다.

 

(2) 도배 과정

 

벽에 말도 안되는 큰 거울이 붙어 있었습니다. 어차피 도배를 해야 했기에 철거를 하려고 했는데, 마침 도배 견적 보러온 사장님이 철거비용 3만 원 받고 철거 해준다고 하여 도배도 맡겼습니다. 그러나 실제 도배 과정에서 거울 크기가 너무 커서 전문 철거 업체에 맡겨야 한다고 말을 바꾸었습니다. 가까이 있으면 바로 가서 전문 철거 업체 섭외할텐데 그러지 못한채, 그냥 도배로 덮어야 했습니다. 

 

몰딩과 도배가 끝났습니다. 업자들과 작업은 언제나 긴장 연속입니다. 이번에는 현장에 가보지 못하는 상황이라 나름 신뢰를 주는 업자과 계약한다고 했는데,,, 결국 작업 들어가니 말을 계속 바꾸어 또 실랑이를 벌여야 했습니다. 최종적으로는 처음 견적에 비해 두 번이나 대금을 올렸습니다. 견적 때 약속했던 부수적인 작업사항도 제대로 지켜지지 않았습니다. 

 

 

(3) 내부수리

 

이 건물은 에어컨 배관을 새로 뚫으려면 매우 힘든 구조입니다. 그런데 마침 에어컨 배관이 뚫려 있고, 기존에 쓰던 연결배관이 남아 있었습니다. 매매계약 잔금을 치른 날 직전 임차인이 기존 연결배관을 철거하지 않고 간 것을 보게 되었습니다. 그러나 저는 당연히 재활용이 될 수 있을 것이라 착각하여 매도인이나 부동산에게 따로 클레임을 걸지 않았습니다. 나중에 찾아서 발견한 사실이지만 에어컨마다 배관 규격이 달라 재활용 할 수 있는 경우는 극히 드물다고 합니다.

 

새롭게 구한 임차인이 새 에어컨을 쓸지 안 쓸지 모르겠고, 일단 보기 싫으니 배관 덮개를 해달라고 요청했습니다. 그래서 현장 목수인 지인을 불러 덮개를 만들어 부착했습니다. 

 

화장실 벽에도 금이가서 욕실용 줄금 실리콘을 사서 간단히 시공하였습니다.

 

위와 같은 과정을 거쳐 임차인을 맞춰 이제 겨우 월세를 받기 시작했습니다. 매수금과 인터리어 및 수리에 들어간 돈을 회수하려면 꽤 긴 시간이 걸릴 것입니다. 그래도 차곡차곡 월세를 쌓아가는 길은 즐거울 것입니다.

 

 

4. 수익형 부동산 구매시 내부 상태 체크리스트

 

이렇게 작은 오피스텔 하나를 임대하는 데에도 여러 시행착오 및 작업이 필요합니다. 수익형 부동산을 처음 구매하시는 경우 체크해야 할 사항은 아래와 같습니다.

 

 

1. 매매계약 시
- 냉난방, 중문, 화장실문, 기본 옵션 가구 상태 확인
- 기존 임차인이 퇴거한 경우 원상복구 되지 않은 사항 확인(매도인 통해서 기존 임차인에게 해결 요청하거나 매도인에게 직접 해결 요청)

2. 양수 후 신규 임차인 받기 전
- 몰딩 페인트 -> 장판 -> 도배 순서로 수리 여부 결정
- 업자 통하여 견적 받기(네이버 이용) / 견적 시에 녹음이나 메모 필수 (되도록 문자로 주고 받기)
- 되도록 업자 작업 시 현장 검증 / 잔금 치르기 전 최종 점검