1. 변호사가 본 전세사기 사건 처벌 가능성

전세사기가 국가적 차원의 화두로 떠올랐습니다. 피해자 입장에서는 정말 안타까운 사건입니다. 실제 처벌이 어떻게 될지 알아보겠습니다.

 

전세사기 관련 포스팅

1. 변호사가 본 전세사기 사건 처벌 가능성

2. 전세사기에 대한 4.27 대책(특별법 제정) 소개

 

1. 전세사기의 구조

전세사기란 빌라와 오피스텔의 임대인이 전세임대차계약 당시, 전세금을 돌려줄 수 있는 재산상태를 갖추지 않았음에도 불구하고, 임차인을 속이고 전세임대차계약을 체결한 행위를 뜻합니다. (이는 어디까지나 대력적인 정의이고, 구체적인 전세사기 사건은 다양한 형태를 띠고 있습니다.)

• 임차인: 사기당한 사람, 피해자
• 임대인:
  • 사기꾼(가해자)이거나
  • 명의만 빌려준 사람일 수 있음(가담 정도에 따라 공범이나 방조범으로 취급)
  • 정말 무리하게 갭투자 했다가 금리상승 또는 그 밖의 재정상 이유로 파산 상태에 처한 경우 (고의성 여부 문제)
• 부동산중개인:
  • 잠정적으로 범행에 연루되었을 가능성이 있거나(가담 정도에 따라 공범이나 방조범으로 취급)
  • 법정중개인이라는 지위를 고려하면 피해 가능성을 예견했어야 하는 과실이 존재
    (과실 입증 가능하다면 민사상 손해배상 가능)

그리고

• 조직: 시행업체, 시공업체, 분양대행업체, 부동산중개인 등이 연루된 조직(처음부터 아예 임차인들에게 임차보증금 돌려줄 생각 없이 단체로 이런 악질적 행위를 했다면 범죄단체조직죄 적용가능)

제가 유형별 사례에 관하여 정리하는 것보다는 정리가 잘된 관련 정부사이트 링크를 걸어 놓는 편이 더 나을것 같습니다.

전세사기 유형별 사례 및 대처방법(안심전세포털)
https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s02/s020101.jsp

 

 

2. 사기죄 처벌 가능성

(1) 사기죄의 요건

형법 제347조가 적용되며, 피해액 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌에 관한 법률 제3조에 따라 가중처벌 대상입니다. 사기죄로 처벌 가능하려면 다음과 같은 범죄요건이 성립해야 합니다.

① 가해자의 기망행위
② 피해자가 ①의 기망행위로 착오을 일으켰을 것 (인과관계)
③ 피해자의 착오로 인한 피해자의 재물 또는 재산상 이익의 처분행위 (착오와 처분행위 간 인과관계)
④ 피해자의 ③처분행위로 가해자나 제3자가 이익을 얻었을 것
 
그리고 주관적 요건으로 ⑤ 고의, ⑥ 재물 또는 재산에 대한 불법영득의사, 불법이득의사가 필요합니다.

 

구성요건이 많아 햇갈리시죠? 이렇게 구성요건이 많기 때문에 사기죄에 대한 법원의 최종 판단이 우리 상식과 종종 다르게 나옵니다. 조영남 위작사건(대법원 2018도13696 판결)이 최종 무죄가 나온 것도 비슷한 이유입니다. 조영남 위작사건에서 대법원은 위 ②요건으로서 피해자들의 착오가 인정될 수 없다고 보았습니다.
 

(2) 전세사기의 경우

 
전세사기의 유형은 다양해서 일률적으로 판단하기는 어렵습니다. 
 

가. 여러 사람이 조직적으로 전세사기 계획한 경우 - 처벌 가능(특경법 가중처벌 가능성 낮음)
 
일단 여러 사람(건설업자, 임대인, 분양대행업체, 공인중개사 등)이 조직적으로 전세사기를 기획하고 실행한 경우 위 사기죄 객관적 구성요건(①②③④)은 물론 고의(⑤), 불법영득의사(⑥)가 충분히 인정될 수 있습니다. 이 과정에서 단순히 가담한 경우라도 형법 제114조의 범죄단체조직죄에 해당하여 주범과 같은 형량으로 처벌 받을 수 있습니다.

사기죄의 형량은 10년 이하의 징역 또는 2000만원 이하 벌금입니다. 벌금이 너무 적다고 생각하실 수 있는데 유죄 판결 시 범죄수익은 별도로 추징할 수 있습니다.

다만, 특경법에 따른 가중처벌은 피해액이 5억이 넘어야 처벌이 가능한데, 전세사기로 인한 피해액은 각 임대차계약 별로 하나의 죄가 성립하여 피해액을 하나씩 따져야 합니다. 흔히 언론에서 피해액이 수백 억 원, 수천 억 원에 이른다고 하나 이는 총합산된 금액일 뿐, 형법상 피해액은 하나의 계약으로 따져야 합니다. 즉, 수천 건의 죄를 지더라도 보증금 5억 원 넘는 계약 건이 없다면 형법상 사기죄로만 처벌할 수 있고, 특경법상 가중처벌은 어렵다는 이야기입니다. 빌라, 오피스텔 전세사기에서 개별 계약이 5억 원 넘는 경우는 서울 제외하면 거의 없을 것 입니다.

참고로 전세사기와 같이 사기죄가 여러 개 저지르면 형법상 경합범으로 가중처벌되나 그 가중처벌 내용은 최고 형량의 1.5배로 처벌할 수 있으므로, 결론적으로 전세사기범들에게 부과될 수 있는 최고 형벌은 15년 징역형에 불과합니다.
 
나. 명의만 빌려준 사람 - 처벌 가능
 
명의만 빌려준 임대인이 있을 수 있습니다. 임대차계약 때 등장한 사람이 진짜 임대인이 아닌 명의만 빌려준 사람이었거나 아니면 계약 당일 갑자기 집이 양도되어 임대인이 바뀐 경우 등입니다. 최초 전세시가가 문제되었던 일명 '빌라왕' 김모씨(사망) 경우 주범이 아니라 명의만 내어준 사람일 가능성이 크다고 합니다. 그 뒤에 전세사기 조직이 있는 것이죠.
 
이런 사람은 처벌을 피해갈 수 있을까요? 아마 거의 없을 것입니다. 범죄단체조직죄는 주로 보이스피싱 조직에 적용되어 왔는데, 보이스피싱 역시 국가적으로 심각한 문제인 만큼, 사법당국은 단순 가담자도 엄격하게 형사처벌을 해왔습니다. 따라서 명의만 빌려준 사람도 그 관여 정도에 따라 형량의 차이는 있겠지만 엄중한 처벌을 받을 것으로 예상합니다.
 

다. 무리하게 갭투자나 미분양 물량 밀어내기 한 경우 - 고의 입증의 문제
 
다만, 문제가 되는 경우는 임대 시에는 전세보증금을 돌려줄 의사가 있었는데, 중간에 마음에 바뀌었거나 상황(갭투자 실패 등)이 바뀐 경우입니다.
 
우리 형법은 사기죄의 고의는 행위당시에 존재하여야 한다고 봅니다. 따라서 돈을 빌렸다가 갚지 않는 경우라도 처음부터 그럴 의사였으면 고의가 인정되나 중간에 갚지 못하게 되는 경우에는 민사상 채무불이행에 불과하여 사기죄는 성립하지 않습니다.

"차용금 편취에 의한 사기죄의 성립여부는 차용 당시를 기준으로 판단하여야 하므로, 피고인이 차용 당시에는 변제할 의사와 능력이 있었다면 그 후에 차용사실을 전면 부인하면서 변제를 거부한다고 하더라도 이는 단순한 민사상의 채무불이행에 불과할 뿐 형사상 사기죄가 성립한다고 할 수 없고, 한편 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의(고의)의 존부는 피고인이 자백하지 아니하는 한 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 등과 같은 객관적인 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 1996. 3. 26. 선고95도3034판결 등)"

그러므로 결과적으로 전세보증금을 돌려주지 않고 뻗대는 임대인이 존재하더라도 그 사람이 갭투자로 혹은 임대업자로 여러 개의 빌라나 오피스텔을 취득하고 임대차계약 체결 당시에는 보증금을 돌려줄 의사나 능력을 갖고 있었다면 사기죄로 처벌할 수 없게 됩니다. (구체적 사안에 따라 결론은 다를 수 있지만) 개인이 무리해서 갭투자를 했다가 전세보증금을 돌려주지 못하게 되는 경우 아마도 행위 당시 고의를 인정하기 어려울 것입니다. 그 개인도 억울한 측면이 있겠죠.
 
그런데 가장 큰 문제는 전세사기까지는 아닌데(임대차 당시 보증금을 돌려줄 생각은 있음) 조직적으로 빌라나 오피스텔 미분양 물량을 무리하게 분양하거나 전세계약으로 밀어냈다가 결국 다수의 전세보증금을 돌려주지 못하게 된 경우입니다. 이 경우엔 수사기관 및 법원에서 분먕 및 전세계약 당시 전세보증금을 편취할 의사나 미필적 고의(반드시 편취하여야 겠다는 의사가 아니더라도 그러한 결과를 인식하고 용인했음)가 있었는지 여부가 쟁점이 될 것입니다.
 
이때 실무상 입증책임의 문제가 있어 더욱 까다롭습니다. 가해자를 사기죄 고의가 있다고 보아 처벌하려면 수사기관이 가해자가 임대차계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력을 갖고 있지 않아 보증금을 가로 챌 고의가 있었다는 점을 입증해야 합니다. 즉, 가해자가 임대차계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력을 갖고 있었다고 스스로 입증책임을 부담하는 게 아니라, 수사기관이 입증할 때까지 기다렸다 그에 대한 반박을 하면 되는 것입니다.
 
결국 사기죄가 성립하지 않는다면 이 경우 보증금 청구나 경매 등 민사적 수단으로 해결할 수 밖에 없습니다. 
 

---

 
사실 전세사기가 문제된 대부분의 경우 민사상 보전도 사실상 힘들어진 상황일 것입니다. 그런데 형사적 처벌 마저 힘들다면 사기 피해자나 이를 보는 국민들은 더욱 억울할 것입니다. 이 글을 쓰는 저 역시 얼마전까지 빌라 전세세입자였기 때문에 참 안타까웠습니다. 전세사기로 피해보신 분들을 위한 사회적 관심과 대책마련이 되면 좋겠습니다.