오피스텔을 주택으로 취급하여 재산세를 부과할 수 있나? (최신 대법원 2023두47435 판결)

오피스텔은 사무실(업무용)로도 주택(주거용)으로도 쓸 수 있어 세금 문제에 있어서 항상 햇갈립니다. 오늘은 재산세 관련 최신 대법원 판례를 소개 드립니다.

 

 
지난 포스팅에서 주거용 오피스텔의 세금 문제에 관하여 알아보았습니다. 이번에는 재산세 관련 세금분쟁에서 대법원이 어떻게 판단했는지 알아보겠습니다.

 

1. 재산세에서 주거용 오피스텔 구분이 중요한 이유

 

재산세에서 주거용 업무용 오피스텔 구분이 문제 되는 쟁점은 두 가지입니다. 하나는 과세표준 계산 공식이 다르다는 점이고, 다른 하나는 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되어 기존 보유 주택이 있다면 중과세율이 적용된다는 점입니다.

 

특히, 후자 문제는 매우 예민한 부분입니다. 중과세율도 상당히 높을 뿐 더러(최저구간 경우 2배 차이), 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 전반에 영향을 미치기 때문입니다. 

 

2. 법원은 어떻게 판단하고 있을까

대법원은 지난 11.16. 2023두47435 사건에서 오피스텔의 주거용 오피스텔의 판단은 실질적으로 주거용으로 쓰는지 여부에 따라야 한다고 판결했습니다. 즉, 공부상 업무용이라고 되어 있다고 하더라도 실제 주거용으로 쓰고 있으면 주거용 오피스텔로 구분하여야 한다는 뜻입니다.

 

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사실, 기존 지자체들도 다 이렇게 실질 용도에 따라 업무용과 주거용을 구분하여 판단하고 있습니다. 오피스텔은 건축법상 건축물에 해당하여 건축물대장에는 "업무용시설 또는 업무시설(오피스텔)"이라고 되어 있습니다. 그렇지만 실거주가 가능하고, 전용 120제곱미터 이하인 경우 바닥난방도 가능합니다.

 

실질에 따라 구분해야 하므로 행정관청 입장에서 판단이 어려울 수 있습니다. 쉽게 판단하기 위해서 사업자등록이 되어 있으면 업무용이고, 주민등록이 되어 있으면 주거용으로 봅니다. 그렇지만 결국 업무용인지 주거용인지 여부는 실제로 임차인 혹은 소유자가 어떻게 오피스텔을 사용하는지 여부에 따라 판단하는 것입니다.

 

법원 역시 이러한 구분을 따릅니다. 다만 법원은 법률의 근거에 따라 판단을 하여야 합니다. 법원은 그 법적 근거를 다음과 같이 들고 있습니다.

• 지방세기본법을 비롯하여 세법은 실질과세원칙을 가장 중요한 원칙으로 삼고 있습니다(지방세기본법 제17조, 국세기본법 제14조).
• 지방세법 제104조, 105조는 주택과 건축물을 구분하여 과세대상으로 삼고 있습니다.
• 지금은 삭제되었으나 구 지방세법 시행령 제119조는 재산세 과세 대상에 대해 공부상 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 과세하라고 규정하고 있습니다(삭제 이유는 명백하지 않으나 실질과세원칙으로 커버가 가능하기 때문일 것으로 추정)

 

위 사건에서 원고는 본인 소유 오피스텔이 건축물대장에 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있고, 건축법상 준주택'*으로  구분되어 있으니 주거용으로 보아서는 안된다고 주장했으나 법원은 1심부터 3심까지 일관되게 같은 논리로 원고의 청구를 기각했습니다.

 

*주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등

 

2023두47435 판결.pdf

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