주거용 오피스텔의 세금문제 - 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세

오피스텔은 사무실(업무용)로도 주택(주거용)으로도 쓸 수 있어 세금 문제에 있어서 항상 햇갈립니다. 주거용 오피스텔을 보유할 때 주의할 세금문제를 알려드립니다.

 

 

1. 오피스텔에서 문제가 될 수 있는 세금 종류: 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세

 

	세금 문제 유형	주거용 오피스텔 문제
취득세	다주택자 세율 중과	주택수 산정에 포함
재산세	다주택자 세율 중과	주택수 산정에 포함
	용도 구분에 따른 과세표준 공식 차이	건축물(업무용 오피스텔)과 주택(주거용 오피스텔) 과세표준 공식 다름
종합부동산세	1가구 1주택 과세표준 계산 특례	주택수 산정에 포함
	3주택자 이상 세율 중과
양도소득세	1가구 1주택 비과세	주택수 산정에 포함
	다주택자 세율 중과

 

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2. 취득세 문제

 

취득세 부분에서 취득세 중과가 문제가 됩니다.

 

조정대상지역 내에서 2주택, 3주택 등을 취득하면 취득세가 중과가 됩니다(지방세법 제13조 제2항). 이때 주거용 오피스텔이 있다면 기존 보유 중인 주택으로 간주됩니다. 따라서 새로 주택을 취득하게 되면 취득세율 중과되어 더 무거운 세금을 부담하여야 합니다. 

 

참고로, 오피스텔 자체의 취득세는 4%(지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2% 별도)입니다. 취득 당시에는 업무용으로 쓸지, 주거용으로 쓸지 알 수 없기 때문입니다. (기존에 주거용으로 쓰는 오피스텔을 매수하였더라도 마찬가지 입니다. 새로운 매수인이 어떻게 쓸지 알 수 없다고 가정하기 때문입니다.)

 

예시

 

그런데 조정대상지역에서 오피스텔을 보유 중이면서 이 오피스텔을 주거용으로 사용하는 개인이, 조정대상지역에서 새로운 주택을 취득하는 경우에는 기존 주거용 오피스텔을 하나(1)의 주택으로 보게 됩니다. 그래서 1가구가 2주택을 취득하는 것으로 보고 1~3%의 기본세율이 아닌 8%의 중과세율이 적용됩니다. 조정대상지역이 아닌 지역에서 주거용 오피스텔 하나와 주택 하나를 보유한 사람은 같은 지역에서 새롭게 주택을 취득하는 경우 3주택을 취득한 것으로 보아 8%의 중과세율이 적용됩니다.

 

적용시기

 

다만, 이렇게 오피스텔을 하나의 주택으로 본 것은 2020. 8. 12.부터입니다. 즉, 2020. 8. 12. 이후 취득한 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 아래 중과세율이 적용됩니다.

 

 

[오피스텔 취득세율 및 주택 취득세율 중과]

	조정대상지역	조정대상지역 이외	법인
오피스텔	4%
1주택	1~3%		12%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%

 

 

3. 재산세상 오피스텔 취급

 

오피스텔 용도 구분에 따른 재산세 판단

 

오피스텔은 업무용이든 주거용이든 모두 재산세 과세대상입니다. 그래서 얼핏 생각하면 업무용과 주거용 구분이 큰 의미가 없는 것처럼 보일 수 있습니다.

 

그런데 지방세법에서 재산세 과세표준을 정할 때, 토지, 건축물과 주택을 구분하고 있습니다. 주택에 해당하면 토지와 건축물의 범위에서 그 면적을 제외합니다.

 

업무용 오피스텔의 경우에는 토지부분과 건축물 부분에 대한 재산세를 납부하여야 합니다. 반면 주거용 오피스텔의 경우에는 주택 자체의 재산세를 납부하여야 합니다. 

 

지방세법에 따른 재산세 과세표준 계산 시, 시가 표준액에 공정시장가액비율을 곱합니다. 그런데 지방세법 시행령 제109조는 토지, 건축물에 곱하는 공정시장가액비율을 70%로 정하고, 주택의 공정시장가액비율을 60%로 정합니다. 

 

그리고 토지, 건축물, 주택에 따라 세율도 다르게 적용하기 때문에 이 둘을 잘 비교하여 더 유리한 방식을 택할 수 있습니다.

 

[토지, 건축물 시가표준액 * 70% * 세율] 과 [주택 시가표준액 * 60% * 세율] 비교 필요! 

 

 

그런데, 하나 유의할 사항이 있습니다.

 

다주택자 중과세율

 

재산세 역시 1가구 1주택에 대한 세율 혜택을 주고 있습니다. 1가구 1주택이면서 공시가격 9억원 이하인 주택을 보유한 경우 세율은 0.05~0.35%에 해당합니다(지방세법 제111조의2). 반면 다주택자인 경우 0.1~0.4%의 중과세율을 적용받습니다.

 

주거용 오피스텔의 경우에도 재산세상 주택수를 판정할 때 하나의 주택으로 들어갑니다. 그러므로 1주택 이상을 보유한 사람이 주거용 오피스텔을 가진 경우에도 다주택자로 보아 위 중과세율을 적용받게 됩니다.

 

과세기준일은 6월 1일

재산세의 과세기준일은 매년 6.1.입니다(지방세법 제114조). 6.1.을 기준으로 주거용 오피스텔을 보유하고 있으면 위 내요잉 적용됩니다.

 

3. 종합부동산세 - 주택수 포함에 따른 중과세율 적용

 

종부세 경우에도 재산세와 똑같은 논리가 적용됩니다. 

 

종합부동산세법 1가구 1주택의 경우 일단 주택의 공시가격에서 12억 원을 공제하고, 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 정하는 특례를 규정하고 있습니다.

 

또한 세율에 있어서도 납세의무자가 2주택 이하 소유한 경우 기본세율(0.5~2.7%)을 적용합니다. 반면 3주택 이상 소유한 경우 중과세율(0.5~5%)을 적용하고 있습니다.

 

이때 주택 보유 수를 판단함에 있어서 주거용 오피스텔 역시 1주택으로 보게 됩니다. 따라서 주거용 오피스텔과 다른 주택을 보유한 경우 종합부동세법상 특례 및 기본세율을 적용받을 수 없게 됩니다.

 

종부세의 과세기준일은 매년 6.1.로서 재산세와 똑같습니다. 실제 종합부동세법 제3조(과세기준일) 역시 지방세법 제114조(재산세 과세기준일)을 그대로 따르다고 규정하고 있습니다. 즉, 6.1.을 기준으로 주거용 오피스텔을 보유하고 있으면 위 내용이 적용됩니다.

 

 

4. 양도소득세 - 주택수 포함에 따라 1가구 1주택 비과세 혜택 놓침

 

1가구 1주택 비과세 혜택 받을 수 있느냐 없느냐

 

양도소득세에서는 1가주 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 여부가 매우 중요합니다. 양도소득세율이 상당히 높고, 서울 같은 주요 지역의 경우 1주택의 양도차익이 상당하기 때문입니다.

 

이때 주택 수 산정에 있어서 앞의 지방세 및 종합부동산세와 마찬가지로 주거용 오피스텔은 하나의 주택으로 산정됩니다.

 

다주택자 중과세율 

 

한편, 조정대상지역 다주택자의 경우 2주택 20% 중과, 3주택 30% 중과 세율이 부과되어 엄청난 세부담이 예정되어 있습니다. (다만, 24년 5월 9일까지 한시 배제 적용 중입니다, 소득세법 제104조 제7항 제1호, 제3호 및 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 제167조의10 제1항 제12호의2)

 

주거용 오피스텔 역시 주택수에 포함되기 때문에 엄청난 양도소득세 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

 

 

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주거용 오피스텔을 취득하거나 보유 중인 오피스텔을 주거용으로 사용 혹은 임대하려는 경우에는 위 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등을 반드시 고려하시기 바랍니다. 현행 세제에서 주거용으로 사용하는 경우 상당한 불이익을 입을 수 있습니다. 현명하게 판단하시기 바랍니다.