전세사기 피해자를 위한 국세기본법 및 국세징수법 개정 내용

23년 세법 개정내용 중 전세사기 피해자들을 위한 국세기본법 및 국세징수법 개정 내용을 살펴보겠습니다.

 

 

1. 세법이 전세사기 피해자의 피해 줄일 수 있는 이유

 

전세사기인데 세법이 무슨 역할을 할 수 있을지 의아하신 분들이 많을 것입니다. 그런데 전세사기와 세법은 의외로 밀접하게 연관되어 있습니다. 전세사기 피해자들이 입는 피해는 보증금을 돌려 받지 못하는 것인데, 이러한 피해는 임대차계약 만료 때 드러나기도 하지만 살던 집에 경매나 공매로 넘어갈 때 비로소 알게 되는 경우가 많습니다.

 

공매 배당순위, 공경매에서 당해세의 우선순 및 공매절차에 관하여는 국세기본법 및 국세징수법에서 규정하고 있기 때문에, 전세사기 피해를 입은 세입자들에게 공매 절차 개선만으로 도움이 될 수 있습니다. 

 

이에 정부는 피해를 조금이라도 줄이기 위해 국세기본법에서는 사후 구제수단을 국세징수법에서는 사전 예방수단을 입법하였습니다.

 

2. 국세기본법 개정 - 당해세 보다 배당순위 앞서는 임차보증금 채권 규정

 

당해세는 공매, 경매 시 임금채권 등 다음으로 최우선으로 배당을 받을 수 있는 법적 권리를 갖습니다. (구체적인 내용은 지난 포스팅 "당해세에 관하여 알아보겠습니다 - 공매와 경매 ②"  참고)

 

따라서 임차인이 아무리 다른 조세 및 담보물권보다도 앞서서 대항력을 획득하였다고 하더라도 당해세보다 우선순위를 주장할 수 없어 공매에서 보증금을 건지지 못한 경우가 많았습니다. 전세사기를 저지른 임대인이나 가해자들이 대부분 무리하게 갭투자를 했다가 종부세나 재산세와 같은 당해세를 못내 파산한 경우가 대부분이기 때문입니다.

 

이에 국세기본법 제35조 제1항 제3호의2, 제3항, 제7항을 신설하였습니다. 이 신설규정의 요지는 (1) 공매와 경매시 해당 부동산에 대한 임차인의 대항요건(전입신고)와 확정일자가 그 재산의 당해세인 국세(상속세, 증여세 및 종합부동산세)의 법정기일 보다 앞선다면 우선 배당을 받을 수 있다는 예외, (2) 임대인이 양도, 상속, 증여의 원인으로 변경된 경우 종전 임대인에게 임차인의 대항요건과 확정일자보다 앞서는 국세체납이 있었던 경우에만 체납국세를 우선징수하고, 나머지 경우 대항력 갖춘 임차인의 보증금이 우선한다는 점입니다(다만 종부세 경우에는 원칙대로 당해세로 우선징수).

 

즉, 공매와 경매 절차에서 당해세가 무조건 우선이라는 원칙이 있었으나 이번 개정을 통하여 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금반환채권이 (설정기일이 법정기일에 앞선다면) 당해세에 우선한다는 강력한 효력을 부여한 것입니다. 또한 사전에 임대인과 제3자가 짜고, 임대차계약 직후 신규 임대인에게 소유권을 이전한 후 공매나 경매 절차가 개시되어도 전입신고일 및 확정일자가 체납된 국세의 법정기일보다 앞서면 구제받을 수 있게 되었습니다.

 

제35조의 개정규정은 2023년 4월 1일부터 시행되었습니다.

 

3. 국세징수법 개정 - 임대인 동의 없어도 세금을 연체하고 있는지 열람 가능

 

임대차계약을 체결하기 전에 임대인의 세금 체납 내역을 미리 확인하여 향후 주택이 공매로 넘어가는 일을 방지할 수 있도록 국세징수법을 개정하였습니다.

 

국세징수법 제109조는 원래 임대차계약 전 건물 소유주(임대인)의 동의를 받으면 세무서에 임대인의 국세 체납액 열람을 신청할 수 있도록 규정하고 있었습니다. 

 

그런데 이번 개정을 통하여 임대보증금이 1000만 원을 초과하는 임대차계약 체결 시 임대인의 동의가 없더라도 체납액을 열람할 수 있도록 새로운 규정을 추가하였습니다. 기존에는 동의가 필요했기 때문에 임차인 입장에서 아무래도 이 제도를 쉽게 이용하기 어려웠을 것입니다. 그러나 전세사기가 큰 사회적 문제로 대두된 현재 상황에서 동의가 없어도 체납내역을 열람할 수 있다는 건 꽤 중요한 의의를 같습니다.

 

서울이나 수도권 지역 전세계약의 보증금이 웬만하면 1000만 원을 넘는 점을 감안하면 거의 대부분의 전세계약에서 임대인의 동의 없이 체납내역 열람이 가능하게 되었습니다. 동의도 없이 남의 개인정보를 열람할 수 있는가, 이런 의문이 있을 수 있습니다. 어찌보면 국민의 개인정보 자기결정권을 제한하는 측면이 있는 것은 부정할 수 없습니다. 다만 전세사기의 심각성을 고려하면 납득이 갑니다.

 

제109조(미납국세 등의 열람) ① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 열람 신청은 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다. 
1. 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세
2. 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세
3. 체납액

② 제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다. 

③ 제1항에 따른 열람신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

위 규정도 지난 4. 1.부터 시행되었습니다.